Как не стать обманутым дольщиком?

О том, как не стать обездоленным дольщиком, и в целом об особенностях грамотного и безопасного участия в долевом строительстве рассказала заместитель руководителя по контролю и надзору в области долевого строительства Государственной инспекции Алтайского края Ольга ДЕРЯВСКАЯ.  

Для многих барнаульцев и жителей Алтайского края участие в долевом строительстве на сегодняшний день является, пожалуй, единственной возможностью выгодно приобрести жилье. Относительно небольшой первоначальный взнос, заморозка цены за квадратный метр и своеобразная рассрочка на период строительства дома – эти условия нельзя не назвать привлекательными. Тем более что в результате вы становитесь счастливым обладателем квартиры в новостройке с современной планировкой и усовершенствованными коммуникациями. Или не становитесь… 

Как оказалось, у схемы долевого строительства есть и обратная сторона – обманутые дольщики, которые, оставшись фактически без денег и без жилья, годами доказывают свою правоту в судах.

– Ольга Викторовна, с чего следует начать, решившись стать участником долевого строительства?
– Вполне естественно, что каждый из нас ищет в первую очередь квартиру, рассматривая ее площадь, планировку, стоимость, а также месторасположение дома, в котором она находится, и этаж. Однако особенность участия в долевом строительстве заключается как раз в том, что квартиры как объекта недвижимости пока не существует. Именно поэтому при принятии решения об участии в долевом строительстве жилья следует выбирать не квартиру, а застройщика, с которым вы планируете вступить в договорные отношения. Необходимо изучить его репутацию на строительном рынке, внимательно проанализировать уже реализованные им объекты. Застройщик в данном случае должен соответствовать не только требованиям законодательства о градостроительной деятельности, но еще и требованиям законодательства об участии в долевом строительстве. Дело в том, что эти понятия несколько различаются. Застройщиком, осуществляющим долевое строительство, вправе называть себя только та организация, которая, во-первых, имеет право на земельный участок, на котором предполагается возвести дом (собственность, аренда, субаренда, в некоторых случаях – право безвозмездного срочного пользования), во-вторых, разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке, и в-третьих, проектную декларацию на строительство этого объекта. Если застройщик использует рекламу для привлечения дольщиков, то проектная декларация должна быть опубликована в Интернете или других СМИ. Хороший знак, если в проектную декларацию регулярно вносятся и публикуются в СМИ изменения (как минимум ежеквартально). Только при соблюдении всех этих условий строительная организация вправе называть себя застройщиком и работать на рынке долевого строительства.

– Как дольщику проверить надежность застройщика?
– Федеральным законом об участии в долевом строительстве (ФЗ № 214) закреплена обязанность застройщиков предъявлять для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения. 

Эти документы помогут дольщику определить финансовую состоятельность строительной компании, устойчивость работы на рынке и т. д. Учитывая, что далеко не каждый из нас обладает определенными знаниями для изучения специальной документации, считаю целесообразным привлекать соответствующих специалистов, благодаря которым вы сможете получить максимально достоверные сведения о компании-застройщике. Помните, что выбор застройщика – дело непростое, поэтому лучше использовать все возможные способы.

– Какие? Что вы посоветуете?
– Просмотрите все данные, имеющиеся в Интернете, изучите отзывы о компании, ознакомьтесь с проектной декларацией на строительство дома. 

В проектной декларации обратите внимание на то, имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов, сколько домов он уже построил. Проектная декларация в целом очень интересный сводный документ. Она состоит из двух разделов. Первый – это как раз информация о застройщике, где содержатся общие сведения о компании, включая информацию учредительного характера и сведения о количестве и сроках построенных объектов. Немаловажный аспект – узнать не сколько, а как он их построил. Можно даже сходить на уже введенные в эксплуатацию объекты, пообщаться с ТСЖ, жителями – насколько комфортно людям живется. Особенно это касается тех случаев, когда застройщики используют современные материалы и технологии, которые еще не проверены временем. Во втором разделе проектной декларации помимо информации о разрешении на строительство, правах на земельный участок, количестве квартир, предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию, содержится информация о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении строительства. Это не менее важный аспект, на который необходимо обратить внимание. 

Дополнительно рекомендую посетить будущим дольщикам сайт Арбитражного суда Алтайского края с целью проверить – нет ли у компании дел, свидетельствующих о процедуре банкротства. Также посмотрите на сайте - сколько в целом судебных дел имеется в отношении выбранной вами строительной компании, уточните, в чем заключается предмет спора. При проверке надежности застройщика нужно провести своеобразное мини-расследование, используя при этом максимум возможностей.  

– Помимо покупки уже готовой квартиры и участия в долевом строительстве есть способ приобретения жилья посредством членства в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Какие требования предъявляются к ЖСК? Чем данная схема отличается от долевого строительства? 

 Схема организации и функционирования ЖСК допускается ФЗ №214, но она принципиально отличается от схемы участия в долевом строительстве. Эти отношения совсем другого рода, они основаны на членстве определенного круга лиц в целях удовлетворения их потребностей в жилье. Жилищно-строительный кооператив работает в соответствии с положениями Жилищного кодекса, а именно: учреждается как минимум пятью единомышленниками, которые имеют единственную цель, прописанную в уставе – построить дом. Затем организаторы кооператива принимают граждан в свои члены, сообща устанавливают порядок уплаты вступительных, членских, паевых и всевозможных других взносов, проводят общие собрания. Никаких договоров участия в долевом строительстве работой ЖСК не предусмотрено, все действия подчиняются уставу, поэтому любой такой договор юридической силы иметь не будет. В соответствии с тем же уставом для строительства дома могут привлекаться строительные, отделочные и другие компании. Вариантов много. ЖСК может выполнять исключительно функцию инвестора, а может все функции взять на себя и строить дом непосредственно силами членов кооператива. Любые возможные риски строительства просчитывают сами члены ЖСК, они же и несут ответственность за них. То есть риски удорожания строительства либо невозможности по каким-либо причинам завершения строительства дома ложатся на плечи членов кооператива. В случае же если ЖСК работает с членами как с дольщиками, то есть заключает с ними договоры, к такому кооперативу предъявляются те же требования (установленные Законом об участии в долевом строительстве), что и к застройщикам объектов долевого строительства.

– Какие виды договоров участия в долевом строительстве существуют на сегодняшний день?
– Привлекать денежные средства граждан застройщик может только по договорам участия в долевом строительстве, зарегистрированным в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На территории Алтайского края таким органом является управление Росреестра по Алтайскому краю. Делается это для того, чтобы исключить риск заключения нескольких договоров на одну строящуюся квартиру. Государственная регистрация подтверждает, что конкретный гражданин получит конкретную квартиру в оговоренный срок. Кроме того, с момента государственной регистрации договора земельный участок, на котором осуществляется строительство, и строящийся на нем дом, находятся в залоге у дольщиков. 

Что касается самого договора участия в долевом строительстве, то он обязательно должен содержать следующие условия: 1) определение конкретного объекта долевого строительства (в частности, квартиры), подлежащего передаче дольщику; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; 3) цена договора, срок и порядок уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет). При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Иных законных договорных схем кроме договора участия в долевом строительстве нет! Если вам предлагают заключить договор инвестирования, инвестиционный договор на строительство дома, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли – продажи, имейте в виду, что данные схемы незаконны. Привлечение денежных средств дольщиков по договорам, отличным от договора участия в долевом строительстве, законодательством об участии в долевом строительстве не допускается. Помните, что, уклоняясь от регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик нарушает законодательство Российской Федерации, такие его действия влекут административную ответственность.  

– Можно ли законно купить долевку у другого дольщика, а не у застройщика?
– Только в случае, если договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Росреестре и если квартира еще не передана первоначальному дольщику по передаточному акту. Установив, что договор зарегистрирован, а квартира не передана по передаточному акту, можно заключать договор уступки права требования, который также подлежит обязательной госрегистрации. Если продавец долевки является законным дольщиком и к моменту совершения сделки уже полностью рассчитался за квартиру, то остается только уведомить застройщика о том, что вы заключили договор уступки прав на объект. Если же деньги за квартиру уплачены не в полном объеме, то вопрос перепродажи долевки нужно будет обязательно согласовать с застройщиком. Выяснить, согласен ли он на то, что у него поменяется, по сути, должник и появится новый участник долевого строительства. При согласии застройщика договор уступки будет заключаться одновременно с переводом долга предыдущего участника долевого строительства на нового.

– А как на сегодняшний день обстоят дела в Барнауле с обманутыми дольщиками?
– Сегодня для того, чтобы не допустить ситуаций с обманутыми дольщиками, на территории России на различных уровнях власти делается очень многое. Значимым событием 2011 года для Алтайского края стало принятие закона № 53-ЗС «О регулировании отдельных отношений в сфере долевого строительства, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства на территории Алтайского края». Он закрепил меры государственной поддержки, оказываемые пострадавшим участникам строительства жилья, а также распределил роли органов власти края в решении данной проблемы. На сегодняшний день определен уполномоченный орган, главный координатор в вопросах оказания поддержки пострадавших дольщиков – это управление Алтайского края по строительству и архитектуре. На Государственную инспекцию Алтайского края возложена одна из важных функций – ведение реестра проблемных объектов и пострадавших участников долевого строительства жилья. Реестр проблемных объектов жилищного строительства публикуется на сайте администрации Алтайского края www.altairegion22.ru. По состоянию на начало 2013 года в реестре осталось 3 дома, расположенных по адресам: пр. Коммунаров, 120-а, ул. Кутузова, 16-б, ул. Пионеров, 1. Ранее в реестре проблемных объектов также содержались сведения о домах, расположенных по адресам: ул. Малахова, 148 и ул. Эмилии Алексеевой, 65. Однако впоследствии эти дома были введены в эксплуатацию и исключены из реестра проблемных объектов. На основании сведений, представленных в инспекцию органами местного самоуправления, 562 гражданина включены в реестр пострадавших участников строительства жилья. На сегодняшний день реестр продолжает формироваться, дата его окончательного формирования остается открытой. Все граждане, которые будут включены в данный реестр, имеют право претендовать на оказание им государственной поддержки в формах, предусмотренных законом АК № 53-ЗС. Каждый гражданин, признанный пострадавшим участником строительства жилья, самостоятельно определяет для себя форму государственной поддержки, на которую претендует и которая ему будет оказана.

– Ситуацию с квартирами в много-
этажных домах – объектах долевого строительства мы с вами разобрали. А каковы особенности приобретения частного малоэтажного дома, строительство которого не завершено?
– Здесь применяются общие понятия гражданского законодательства. Недостроенный дом - это объект незавершенного строительства и сделку нужно оформлять именно в такой формулировке. То есть продавцу для начала нужно зарегистрировать свои права на объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он расположен, а уже потом осуществлять сделку купли-продажи, как и с любой недвижимостью. На недостроенный дом полагаются все обычные необходимые документы – кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности и т. д. Если земля находится в собственности и дом построен законно, то сложностей с регистрацией прав на объект незавершенного строительства возникнуть не должно. Если же продавец не имеет прав на земельный участок и построил дом без разрешительных документов, то оформить надлежащим образом права покупателя на незавершенку не получится. Покупатель также должен обратить внимание не только на права на земельный участок, но и на его назначение. Если эта земля окажется сельхозугодиями или лесным фондом, то строительство на таком участке невозможно. Однако в этом случае и регистрация прав на объект опять же невозможна.

Договор участия в долевом строительстве можно заключить только с застройщиком. Договор уступки (перепродажа прав участия в долевом строительстве, покупка так называемой долевки у дольщика, а не у застройщика) соответственно только с дольщиком. И тот и другой документ подлежат обязательной госрегистрации. 

журнал ";Pro недвижимость" №4 (101) от 04.02.2013