Квартира в доме-памятнике для собственника становится все чаще головной болью, нежели престижем
На сегодняшний день в Барнауле представлено большое разнообразие жилой недвижимости – многоэтажные современные новостройки, типовые панельные хрущевки, элитные таунхаусы, старинные купеческие строения и, конечно же, сталинки, обрамляющие центральную часть Ленинского проспекта. Последние 2 категории домов относятся к объектам культурно-исторического наследия, и в связи с этим покупка и владение недвижимостью в таких домах имеет определенные особенности.
ОТ ПРЕСТИЖА К ГОЛОВНОЙ БОЛИ
В конце прошлого века жить в доме-памятнике считалось очень престижно. Так «новые русские» стремились показать не только свой хороший вкус, но и в первую очередь материальное благополучие. Конечно, жить в доме, имеющем особую атмосферу старины да еще если он расположен в престижном Центральном районе Барнаула, довольно приятно, но… Так было несколько лет назад, сейчас жилье в доме-памятнике все чаще рассматривается собственниками не как престиж, а как лишняя головная боль.
КТО Ж ЗА НЕГО В ОТВЕТЕ? ЗА ПАМЯТНИК?
Конечно, памятники бывают разные – особо ценные объекты федерального значения, местные достопримечательности, представляющие культурную ценность, объекты исторической застройки и пр. (Сокращенный список жилых домов-памятников Барнаула приведен ниже, а с полным списком памятников можно ознакомиться на сайте www.altayrealt.ru.)
Однако, несмотря на статус (федеральный или местный), все эти сооружения подлежат охране, и поэтому их архитектурное, а также объемно-планировочное решение должно оставаться неизменным.
Геннадий МАЛКОВ:
«Я не совсем понимаю смысл признания того или иного дома памятником. Ради чего это делается? Ради памяти о каком-то выдающемся деятеле, который здесь когда-то жил, ради увековечивания события, которое перевернуло историю нашей страны, или ради того, чтобы сохранить красоту архитектурного облика объекта в первозданном виде? Если ради сохранения облика объекта, то, по моему мнению, отвечать за него должно государство – вовремя не только обследовать, но и ремонтировать, а самое главное – финансировать надлежащее содержание такого здания».
На деле же ситуация выглядит несколько иначе. Памятниками дома признают, а ответственности государство по большому счету за них не несет, зато есть целая структура, которая регулирует изменения права собственности внутри этого памятника – «Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Алтайского края «Наследие». К ведению этой организации относится также и согласование перепланировок в подобных квартирах. Без разрешения НПЦ «Наследие» в доме-памятнике нельзя не только поменять окно, но даже установить кондиционер или спутниковую тарелку. При этом к сотрудникам, исполняющим это законодательство, никаких претензий не возникает. Они четко исполняют свой регламент. Есть вопросы к самому регламенту.
ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Закон «Об объектах культурного значения» категорически запрещает искажать исторические фасады (в том числе, допустим, самостоятельно заменять оконные рамы), вносить изменения в конструкцию здания (к примеру, делать бетонную заливку перекрытий) и предписывает применять при ремонте технологии, которые были использованы архитектором в строительстве дома. Причем заниматься этим должны собственники квартир в доме-памятнике. А это, согласитесь, не только хлопотно, но и дорого.
Конечно, все это не означает, что в доме-памятнике перепланировку производить нельзя категорически, но ее проект придется согласовывать сразу в двух инстанциях: сначала в НПЦ «Наследие», а затем в БТИ, как и перепланировку обычной квартиры. В обе организации собственник предоставляет полный комплект документов (заявление на перепланировку, правоустанавливающие документы, эскиз или проект переустройства квартиры, копии поэтажных планов и экспликаций помещений), а в БТИ – дополнительно предоставляется заключение НПЦ «Наследие» о допустимости проведения переустройства квартиры.
В итоге запланированная перепланировка (если все же она будет согласована) становится долгожданной, дорогостоящей и трудновыполнимой. И чем больше возраст дома, в котором находится ваша квартира, тем сложнее будет перепланировка. Чего только стоит найти строительные материалы, используемые более 100 лет назад, или мастера, который сможет профессионально выполнить реконструкцию деревянных перекрытий. Но и это еще не все – после завершения перепланировки предстоит вновь обратиться к чиновникам – чтобы специальная комиссия приняла объект. Если утвержденный проект перепланировки будет нарушен и вместо паркета вы постелите ламинат, то ремонт придется переделать, чтобы восстановить историческую отделку.
КУПИЛ – ОБЯЗАН ОХРАНЯТЬ!
Покупая квартиру в доме-памятнике, новый собственник автоматически берет на себя обязательства, касающиеся правил содержания и эксплуатации данного объекта недвижимости. Эти обязанности регламентируются в документе, который называется «ОХРАННОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО собственника (пользователя) объекта культурного наследия (памятника истории и культуры)». Ознакомиться с полным его содержанием можно на сайте управления по культуре Алтайского края, остановимся лишь на том, что этот документ обязывает собственника полностью нести ответственность не только за состояние своей квартиры в доме-памятнике, но и за весь дом в целом.
Геннадий МАЛКОВ:
«Нам часто приходится продавать квартиры в домах-памятниках архитектуры. У покупателей возникают справедливые вопросы: почему согласно «Охранному обязательству» новый собственник должен принять на себя ответственность за все – фасад, проемы, элементы конструкции? Каким образом он, как собственник квартиры, может нести ответственность, например, за фасад дома? Или еще вопрос – не должно ли государство восстанавливать такие дома за счет бюджета, раз уж это памятник, так необходимый общественности? Было бы вполне справедливо, если бы ответственность за такие дома была возложена не только на собственников квартир, но и на государство».
Вот и получается, что если покупатель узнает, что квартира, которую он хочет приобрести, находится в доме-памятнике, он 10 раз подумает, а то и думать не станет и купит подобное жилье в другом доме, дабы не обременять себя определенными обязательствами. Да и само слово «памятник» потенциального покупателя настораживает – все ли там в порядке и не связана ли память с изношенными коммуникациями и прохудившейся крышей, которую придется восстанавливать за свой счет? По словам Геннадия МАЛКОВА, нередко происходят отказы от такой покупки, тем более что процедура оформления «Охранного обязательства» согласно регламенту сегодня составляет 30 дней. Соответственно на это время увеличивается общее время сделки по сравнению с периодом традиционной сделки купли-продажи обычной квартиры, так как сделки с объектами-памятниками сначала рассматриваются в НПЦ «Наследие», потом в управлении по культуре Алтайского края. Далеко не все барнаульцы согласны ждать, особенно если учесть, что, как правило, каждый из покупателей является участником целой цепочки сделок. Так что если человек все-таки решается купить квартиру с обременением, то он вполне вправе потребовать за нее скидку, а там уже дело собственника – уступить или дальше быть хозяином памятной квартиры и искать более сговорчивого покупателя.
Если исключить главное преимущество большинства домов-памятников – расположение в центральной части Барнаула, можно сделать вывод, что основная их часть вряд ли может претендовать на бизнес-класс: планировки далеко не современные, отсутствуют лифт, мусоропровод и подземная парковка, а об экологичности района и говорить не приходится.
Объекты культурного наследия г. Барнаула федерального значения:
Дом Полякова и Яковлева (Ул. Короленко, 50)
Дом Шадрина (пр. Красноармейский, 8)
Здание гостиницы «Империал» (ул. Малая Олонская, 28)
Ансамбль горнозаводской площади
Дом, в котором в 1918 году была провозглашена Советская власть в Алтайской губернии (ул. Республики, 33, ул. Ползунова, 35)
Комплекс сооружений сереброплавильного завода (ул. Ползуно
