Квартира в доме-памятнике в Барнауле

На сегодняшний день в Барнауле представлено большое разнообразие жилой недвижимости – многоэтажные современные новостройки, типовые панельные хрущевки, элитные таунхаусы, старинные купеческие строения и, конечно же, сталинки, обрамляющие центральную часть Ленинского проспекта. Последние 2 категории домов относятся к объектам культурно-исторического наследия, и в связи с этим покупка и владение недвижимостью в таких домах имеет определенные особенности.

ОТ ПРЕСТИЖА К ГОЛОВНОЙ БОЛИ
В конце прошлого века жить в доме-памятнике считалось очень престижно. Так «новые русские» стремились показать не только свой хороший вкус, но и в первую очередь материальное благополучие. Конечно, жить в доме, имеющем особую атмосферу старины да еще если он расположен в престижном Центральном районе Барнаула, довольно приятно, но… Так было несколько лет назад, сейчас жилье в доме-памятнике все чаще рассматривается собственниками не как престиж, а как лишняя головная боль.  

Геннадий МАЛКОВ, директор АН «Дом»:
«В 90-е годы, когда в России только зарождался рынок недвижимости, настоящего элитного жилья в Барнауле не было. Между тем многим внезапно разбогатевшим гражданам хотелось выделиться и продемонстрировать свою состоятельность. С этой целью они массово скупали квартиры в сталинках – жить в зеленом доме на Ленинском проспекте Барнаула в ту пору считалось очень круто. Многие бизнесмены покупали квартиры целыми площадками, делая себе многокомнатные апартаменты».
Новоиспеченных богачей не пугали ни отсутствие хорошего ремонта, ни изношенные коммуникации. Чтобы сделать свое жилье престижным, они готовы были отдать немалые деньги как на ремонт, так и на его реконструкцию, которую, как правило, делали без каких-либо согласований, с последующим узаконением. Теперь же ситуация выглядит совершенно иначе. Квартира в доме-памятнике, которыми являются большинство сталинских построек в центральной части Барнаула, а также многие другие дома в историческом центре города, для своего хозяина превращается не в объект гордости, а в громадную проблему. И получается, что вполне естественное желание собственника улучшить жилищные условия чаще всего разбивается о закон «Об объектах культурного значения» (ФЗ № 73), который запрещает искажать исторический облик статусных домов.

КТО Ж ЗА НЕГО В ОТВЕТЕ? ЗА ПАМЯТНИК?
Конечно, памятники бывают разные – особо ценные объекты федерального значения, местные достопримечательности, представляющие культурную ценность, объекты исторической застройки и пр. (Сокращенный список жилых домов-памятников Барнаула приведен ниже, а с полным списком памятников можно ознакомиться на сайте www.altayrealt.ru.)
Однако, несмотря на статус (федеральный или местный), все эти сооружения подлежат охране, и поэтому их архитектурное, а также объемно-планировочное решение должно оставаться неизменным.

Геннадий МАЛКОВ:

«Я не совсем понимаю смысл признания того или иного дома памятником. Ради чего это делается? Ради памяти о каком-то выдающемся деятеле, который здесь когда-то жил, ради увековечивания события, которое перевернуло историю нашей страны, или ради того, чтобы сохранить красоту архитектурного облика объекта в первозданном виде? Если ради сохранения облика объекта, то, по моему мнению, отвечать за него должно государство – вовремя не только обследовать, но и ремонтировать, а самое главное – финансировать надлежащее содержание такого здания».
На деле же ситуация выглядит несколько иначе. Памятниками дома признают, а ответственности государство по большому счету за них не несет, зато есть целая структура, которая регулирует изменения права собственности внутри этого памятника – «Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Алтайского края «Наследие». К ведению этой организации относится также и согласование перепланировок в подобных квартирах. Без разрешения НПЦ «Наследие» в доме-памятнике нельзя не только поменять окно, но даже установить кондиционер или спутниковую тарелку. При этом к сотрудникам, исполняющим это законодательство, никаких претензий не возникает. Они четко исполняют свой регламент. Есть вопросы к самому регламенту.

ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Закон «Об объектах культурного значения» категорически запрещает искажать исторические фасады (в том числе, допустим, самостоятельно заменять оконные рамы), вносить изменения в конструкцию здания (к примеру, делать бетонную заливку перекрытий) и предписывает применять при ремонте технологии, которые были использованы архитектором в строительстве дома. Причем заниматься этим должны собственники квартир в доме-памятнике. А это, согласитесь, не только хлопотно, но и дорого.
Конечно, все это не означает, что в доме-памятнике перепланировку производить нельзя категорически, но ее проект придется согласовывать сразу в двух инстанциях: сначала в НПЦ «Наследие», а затем в БТИ, как и перепланировку обычной квартиры. В обе организации собственник предоставляет полный комплект документов (заявление на перепланировку, правоустанавливающие документы, эскиз или проект переустройства квартиры, копии поэтажных планов и экспликаций помещений), а в БТИ – дополнительно предоставляется заключение НПЦ «Наследие» о допустимости проведения переустройства квартиры. 

В итоге запланированная перепланировка (если все же она будет согласована) становится долгожданной, дорогостоящей и трудновыполнимой. И чем больше возраст дома, в котором находится ваша квартира, тем сложнее будет перепланировка. Чего только стоит найти строительные материалы, используемые более 100 лет назад, или мастера, который сможет профессионально выполнить реконструкцию деревянных перекрытий. Но и это еще не все – после завершения перепланировки предстоит вновь обратиться к чиновникам – чтобы специальная комиссия приняла объект. Если утвержденный проект перепланировки будет нарушен и вместо паркета вы постелите ламинат, то ремонт придется переделать, чтобы восстановить историческую отделку.

КУПИЛ – ОБЯЗАН ОХРАНЯТЬ!
Покупая квартиру в доме-памятнике, новый собственник автоматически берет на себя обязательства, касающиеся правил содержания и эксплуатации данного объекта недвижимости. Эти обязанности регламентируются в документе, который называется «ОХРАННОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО собственника (пользователя) объекта культурного наследия (памятника истории и культуры)». Ознакомиться с полным его содержанием можно на сайте управления по культуре Алтайского края, остановимся лишь на том, что этот документ обязывает собственника полностью нести ответственность не только за состояние своей квартиры в доме-памятнике, но и за весь дом в целом.

Геннадий МАЛКОВ:
«Нам часто приходится продавать квартиры в домах-памятниках архитектуры. У покупателей возникают справедливые вопросы: почему согласно «Охранному обязательству» новый собственник должен принять на себя ответственность за все – фасад, проемы, элементы конструкции? Каким образом он, как собственник квартиры, может нести ответственность, например, за фасад дома? Или еще вопрос – не должно ли государство восстанавливать такие дома за счет бюджета, раз уж это памятник, так необходимый общественности? Было бы вполне справедливо, если бы ответственность за такие дома была возложена не только на собственников квартир, но и на государство».
Вот и получается, что если покупатель узнает, что квартира, которую он хочет приобрести, находится в доме-памятнике, он 10 раз подумает, а то и думать не станет и купит подобное жилье в другом доме, дабы не обременять себя определенными обязательствами. Да и само слово «памятник» потенциального покупателя настораживает – все ли там в порядке и не связана ли память с изношенными коммуникациями и прохудившейся крышей, которую придется восстанавливать за свой счет? По словам Геннадия МАЛКОВА, нередко происходят отказы от такой покупки, тем более что процедура оформления «Охранного обязательства» согласно регламенту сегодня составляет 30 дней. Соответственно на это время увеличивается общее время сделки по сравнению с периодом традиционной сделки купли-продажи обычной квартиры, так как сделки с объектами-памятниками сначала рассматриваются в НПЦ «Наследие», потом в управлении по культуре Алтайского края. Далеко не все барнаульцы согласны ждать, особенно если учесть, что, как правило, каждый из покупателей является участником целой цепочки сделок. Так что если человек все-таки решается купить квартиру с обременением, то он вполне вправе потребовать за нее скидку, а там уже дело собственника – уступить или дальше быть хозяином памятной квартиры и искать более сговорчивого покупателя.

Если исключить главное преимущество большинства домов-памятников – расположение в центральной части Барнаула, можно сделать вывод, что основная их часть вряд ли может претендовать на бизнес-класс: планировки далеко не современные, отсутствуют лифт, мусоропровод и подземная парковка, а об экологичности района и говорить не приходится.

Объекты культурного наследия г. Барнаула федерального значения:

Дом Полякова и Яковлева (Ул. Короленко, 50)

Дом Шадрина (пр. Красноармейский, 8)

Здание гостиницы «Империал» (ул. Малая Олонская, 28)

Ансамбль горнозаводской площади

Дом, в котором в 1918 году была провозглашена Советская власть в Алтайской губернии (ул. Республики, 33, ул. Ползунова, 35)

Комплекс сооружений сереброплавильного завода (ул. Ползунова, 37)

Здание инструментального магазина (ул. Ползунова, 39)

Здание канцелярии Колывано-Воскресенского завода (ул. Ползунова, 41)

Здание горной аптеки (ул. Ползунова, 42)

Здание горной лаборатории (ул. Ползунова, 46)

Дом Лесневского (ул. Ползунова, 56)                                     

Регионального значения:

Дом жилой (9 мая проезд, 5)

Дом жилой (9 мая проезд, 6)

Здание, где размещался госпиталь раненных на фронтах Великой Отечественной войны (9 января бульвар, 19)

Здание бывшей Нагорной школы – первой школы города, выстроенной на средства горожан (ул. Аванесова, 30)

Высшая начальная школа им. Тургенева И.С. (ул. Аванесова, 132)

Поликлиника (ул. Анатолия, 66)

Дом жилой (ул. Анатолия, 87)

Жилой дом (ул. Анатолия, 100)

Особняк купеческий (ул. Анатолия, 103)

Дома жилые (ул. Анатолия, 103а)

Жилой дом (ул. Анатолия, 104)

Жилой дом (ул. Анатолия, 105)

Особняк купеческий (ул. Анатолия, 106а)

Жилой дом (ул. Анатолия, 111)

Дом жилой (ул. Анатолия, 112)

Дом жилой (ул. Анатолия, 122)

Дом, в котором жил и умер командир 1-й Чумышской кавалерийской дивизии красных партизан Матвей (Анатолий) Иванович Ворожцов (ул. Анатолия, 125)

Здание метеорологической станции (ул. Анатолия, 136)

Особняк купеческий (ул. Анатолия, 140)

Дом жилой (ул. Анатолия, 145)

Дом жилой (ул. Анатолия, 156)

Дом жилой (ул. Анатолия, 177)

Здание Зайчанской школы, открытой на средства «Общества попечения о начальном образовании» (ул. Анатолия, 241)

Барнаульский судостроительно-судоремонтный завод (Бобровский затон, ул. Водников, 12)

Знаменская церковь (ул. Большая Олонская, 24)

Особняк купеческий (ул. Большая Олонская, 39/пр. Социалистический, 4)

Дом, в котором был убит Е.М. Мамонтов, один из руководителей партизанского движения на Алтае (Власиха, Мамонтова ул., 47)

Дом жилой (Гвардейская ул., 34)

Дом, в котором жил исследователь Алтая В.И. Верещагин (Гвардейская ул., 153)

Дом Полякова (Гоголя ул., 44)

Особняк купеческий (Гоголя ул. 56)

Дом жилой (Гоголя ул., 57/Социалистический пр., 20)

Дом жилой (Гоголя ул. 61)

Доходный дом Аверина (Гоголя ул., 76)

Дом, в котором жили известные на Алтае революционеры И.В. Присягин и М.К. Цаплин (Гоголя ул., 79)

Торговый дом Мельниковых (Горького ул., 6а)

Купеческий особняк (Горького ул., 16)

Дом жилой (Горького ул., 27/Пушкина ул., 30)

Особняк купеческий (Горького ул., 32/Никитина ул., 51)

Особняк купеческий (Горького ул., 36)

Дом жилой (Горького ул., 39)

Дом, в котором жили известные на Алтае революционеры И.В. Присягин и М.К. Цаплин (Гоголя ул., 79)

Ботанический сад (Городской парк культуры и отдыха, ул. Ползунова)

Дом, в котором жил Герой Советского Союза И.Т. Гулькин (Гулькина ул., 25)

Дом жилой (Гуляева ул., 5)

Хирургический корпус городской больницы, где работал А.Н. Чеглецов – хирург, заслуженный врач РСФСР, первый в крае сделавший операцию на сердце (Димитрова ул., 62)

Дом жилой (Затон пос., Водников ул., 4)

Лабораторный корпус института садоводства, им. Лисавенко М.А. (Змеиногорский тракт, 49)

Дом, в котором жил М.А. Лисавенко – ученый селекционер, основоположник сибирского садоводства, академик ВАСХНИЛ, лауреат Государственной премии СССР, Герой Соц. Труда (Змеиногорский тракт, 49/1)

Дом жилой (Интернациональная ул., 37а)

Городская почтово-телеграфная станция (Интернациональная ул., 74)

Усадьба городская. Особняк (Интернациональная ул., 78)

Купеческий особняк (Интернациональная ул., 82)

Дом жилой (Интернациональная ул., 85)

Дом доходный (Интернациональная ул., 88/Социалистический пр., 41)

Дом доходный (Интернациональная ул., 89)

Дом жилой (Интернациональная ул., 90)

Дом жилой (Интернациональная ул., 96)

Дом жилой (Интернациональная ул., 150)

Средняя школа (Калинина пр., 1)

Дом культуры Меланжевого комбината (Калинина пр., 2)

Дом жилой (Калинина пр., 3)

Дом жилой (Калинина пр., 5)

Здание, где размещался госпиталь раненных на фронтах Великой Отечественной войны (Калинина пр., 5а)

Дом жилой (Калинина пр., 7)

Дом жилой (Калинина пр., 10)

Дом жилой (Калинина пр., 12)

Дом жилой (Калинина пр., 14)

Поликлиника (Калинина пр., 16)

Дом жилой со встроенным магазином (Калинина пр., 18)

Поликлиника (Калинина пр., 24)

Комплекс: Женский монастырь Богородицы Казанской (Канатная ул., 81)

Городская больница (Комсомольский просп., 73)

Городское четырехклассное училище и здание, где размещался госпиталь раненых на фронтах Великой Отечественной войны (Короленко ул., 51)

Купеческий особняк (Короленко ул., 63)

Магазин аптекарский Бернштейна (Короленко ул., 75/Социалистический просп., 21а)

Заведения искусственных и минеральных вод (Красноармейский пр., 10)

Здание б. Горной богадельни – Дом, в котором в 1918 г. находился первый Алтайский губернский Совет рабочих, крестьянских и солдатских депутатов и первый Алтайский губком РКП/б (Красноармейский пр., 4)

Гимназия Будкевича (Красноармейский пр., 14)

Дом жилой (Красноармейский пр., 16 // Никитина ул., 103)

Здание административное (Красноармейский пр., 46)

Комплекс: Барнаульский кожевенный завод (Красноярская ул., 230)

Дом жилой (Крупской ул. 96)

Здание, где размещался госпиталь раненных на фронтах Великой Отечественной войны (Крупской ул. 108)

Постройки Богородице-Одигитриевской церкви (Ленина пр., 2)

Дом торговый (Ленина пр., 5/Ползунова ул., 32а)

Городская дума (Ленина пр., 6)

Здание административное (Ленина пр., 8)

Здание административное (Ленина пр., 11)

Духовное училище – здание, где размещался госпиталь раненых на фронтах Великой Отечественной войны (Ленина пр., 17)

Дом начальника Алтайского горного округа (Ленина пр., 18)

Кинотеатр «Родина» (Ленина пр., 19)

Полицейское управление (Ленина пр., 20)

Здание краевого совета профсоюзов (Ленина пр., 23)

Гостиница «Алтай» (Ленина пр., 24)

Здание крайкома КПСС (Ленина пр., 25)

Дом жилой со встроенными торговыми помещениями (Ленина пр., 26)

Дом жилой со встроенными торговыми помещениями (Ленина пр., 28)

Дом жилой со встроенными торговыми помещениями (Ленина пр., 29/Пролетарская ул., 72)

Дом жилой (Ленина пр., 35)

Никольская церковь (Ленина пр., 36)

Здание учебное (Ленина пр., 40)

Гостиница (Ленина пр., 41)

Католический собор (Ленина пр., 44)

Дом жилой (Ленина пр., 58)

Дом жилой (Ленина пр., 60)

Корпус Алтайского государственного Университета (Ленина пр., 61)

Здание административное (Ленина пр., 62)

Дом жилой (Ленина пр., 63)

Дом жилой (Ленина пр., 64)

Здание административное (Ленина пр., 66)

Дом жилой (Ленина пр., 67)

Барнаульский строительный техникум (Ленина пр., 68)

Ансамбль застройки улицы: 2 жилых дома и кинотеатр «Россия» (Ленина пр., 69, 71, 73)                                        

Дом жилой (Ленина пр., 70)

Дом жилой (Ленина пр., 72)

Здание административное (Ленина пр., 74)

Дом жилой со встроенной поликлиникой на 1 этаже (Ленина пр., 78)

Дом со встроенным на 1 этаже рестораном (Ленина пр., 80)

Дом жилой (Ленина пр., 81)

Дом жилой «Под шпилем» (Ленина пр., 82)

Дом жилой со встроенными торговыми помещениями (Ленина пр., 85/Строителей просп., 1)

Дом жилой со встроенными (Ленина пр., 87/Строителей просп., 2, 4)

Училище профессиональное техническое (Ленина пр., 89)

Дом жилой со встроенным магазином (Ленина пр., 92/Профинтерна ул., 28)

Дом жилой (Ленина пр., 93)

Здание административное (Ленина пр., 94)

Дом жилой (Ленина пр., 105)

Дом жилой (Ленина пр., 107)

Машиностроительный техникум (Ленина пр., 145)

Дом жилой (Луговая ул., 3)

Здание, где размещался госпиталь раненных на фронтах Великой Отечественной войны (Луговая ул., 19)

Дом, в котором в 1919 г. находился штаб партизанской Красной Армии под командованием Мамонтова Ефима Мефодьевича (Малая Олонская ул., 18)

Дом купца Поскотинова – здание, где размещался госпиталь раненых на фронтах Великой Отечественной войны (Малая Олонская ул., 21/Крестьянский пер., 3)

Здание гостиницы "Империал" (Малая Олонская ул., 28)

Торговый дом (Мало-Тобольская ул., 5)

Дом жилой (Мало-Тобольская ул., 6)

Торговый дом Малетина (Мало-Тобольская ул., 34)

Универмаг торгового дома «Сухов с сыновьями» (Мало-Тобольская ул., 36)

Дом жилой (Малюкова ул. 9)

Комплекс: Дрожже-винокуренный завод Зверева: производственный корпус и заводоуправление (Мамонтова ул., 242)

Здание краевого театра драмы (Молодежная ул., 15)

Дом жилой (Никитина ул., 77)

Купеческий особняк (Никитина ул., 78)

Купеческий особняк (Никитина ул., 90)

Дом жилой (Никитина ул., 96)

Склады торговые (Никитина ул., 113)

Особняк купеческий (Никитина ул., 118)

Особняк купеческий (Никитина ул., 128)

Дом жилой (Никитина ул., 134)

Дом жилой (Никитина ул., 136)

Церковь Покровская (Никитина ул., 137)

Дом жилой (Никитина ул., 138)

Дом жилой (Никитина ул., 145)

Дом жилой (Папанинцев ул., 139)

Дворец пионеров (Пионеров ул., 2)

Комплекс памятников истории и архитектуры ж/д. станции г. Барнаула: старое здание ж/д. вокзала; новое здание ж/д. вокзала; здание административное; здание административное; здание административное; локомотивное депо; водонапорная башня; мастерские Алтайской железной дороги (Победы пл., 10, 6, 7, 13, Привокзальная ул., 14, Водопроводная ул., 122)

Комплекс зданий и сооружений Барнаульского меланжевого комбината (Полевая ул., 8, 10, Кулагина ул., 8)

Дом жилой (Ползунова ул., 14)

Здание административное (Ползунова ул., 20/Комсомольский пр. 9)

Здание административное (Ползунова ул., 21)

Здание административное (Ползунова ул., 26)

Дом Морозова (Ползунова ул., 34)

Здание чертежной (Ползунова ул., 48)

Дом жилой (Ползунова ул., 90)

Дом жилой (Пролетарская ул., 74)

Электростанция (Промышленная ул., 10)

Пивоваренный завод Аграновских. Комплекс (Путиловская ул. 4а/Сибирский пр., 43, Комсомольский просп., 122)

Дом жилой (Пушкина ул., 29)

Дом К.П. Платонова (Пушкина ул., 40)

Дом жилой (Пушкина ул., 45)

Магазин Трубицина (Пушкина ул., 48)

Богадельня купца В. Пуртова – здание, где размещался госпиталь раненых на фронтах Великой Отечественной войны (Пушкина ул., 58/Социалистический пр., 20)

Казенная женская гимназия с домовой церковью – здание, где размещался госпиталь раненых на фронтах Великой Отечественной войны (Пушкина ул., 60/Социалистический просп., 17)

Аптека Крюгера (Пушкина ул., 64)

Дом с лавками (Пушкина ул., 66)

Дом жилой (Пушкина ул., 68)

Дом жилой (Пушкина ул., 80/Красноармейский пр., 6)

Дом жилой (Пушкина ул., 98)

Крестовоздвиженская церковь (Сибирский пр., 38)

Банк (Социалистический пр., 103/Молодежная ул., 38)

Стадион «Локомотив» (Строителей пр., 18)

Дом жилой (Строителей пр., 21)

Дом жилой (Строителей пр., 22)

Дом жилой (Строителей пр., 25)

Административное здание (Л. Толстого ул., 2)

Дом Богородице-Одигитриевской церкви (Л. Толстого ул., 15)

Магазин. Реконструкция (Л. Толстого ул., 21)

Дом жилой (Л. Толстого ул., 23)

Аптекарский магазин (Л. Толстого ул., 28)

Магазин «Дешевка» (Л. Толстого ул., 30)

Магазин Сухова (Л. Толстого ул., 31)

Магазин Второва (Л. Толстого ул., 32)

Дом жилой (Л. Толстого ул., 33)

Торговый комплекс купца Морозова А.Г (Л. Толстого ул., 36)

Дом жилой (Чернышевского ул., 76)

Дом Носовича (Чернышевского ул., 152)

Дом жилой (Чехова ул., 14/Горького ул., 5)

Дом торговый (Чехова ул., 17)

Дом торговый (Чехова ул., 19)

Комплекс: Казармы Барнаульского стрелкового полка (Чкалова ул., 49)

Дом жилой (Чкалова ул., 52)

Прогимназия мужская (Чкалова ул., 194).