«Оформил ипотеку, теперь до пенсии жить в одной квартире», - так думает типичный ипотечник. А что делать, если семья распалась и нужно разменять одну квартиру на две, или, наоборот, родился ребенок, в связи с чем жилплощадь хочется расширить? Или просто решили жить в другом районе Барнаула, а то и вовсе переехать из города? Неужели человеку, взявшему ипотечный кредит, даже и думать не стоит о смене жилья? Оказывается, возможность продать ипотечную квартиру есть. И их несколько. Постараемся разобраться в тонкостях таких сделок.
Антон БЕЗВЕРХОВ, руководитель отдела жилой недвижимости АН «Курс недвижимости»:
«Квартиры, обремененные ипотечным кредитованием – специфический продукт на рынке недвижимости и продаются они не так уж и часто, хотя, конечно, такие случаи встречаются. Для продавца подобная сделка связана с необходимостью сбавить цену, а для покупателя с определенными рисками. Для того чтобы продажа такой квартиры не превратилась в головную боль собственника, нужно действовать, соблюдая определенный порядок».
Изначально стоит определиться – действовать самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалам. Последний вариант гораздо предпочтительнее, ведь при продаже ипотечной квартиры может возникнуть ряд проблем, с которыми справиться под силу только специалистам.
УМЕРИТЬ АППЕТИТЫ
В связи с тем, что квартира находится в залоге у банка, ее стоимость обычно ниже рыночной. Помимо этого продажа ипотечных квартир в большинстве случаев осуществляется за наличный расчет, что опять же сужает круг потенциальных покупателей, ведь, как говорят специалисты, наличных денег на барнаульском рынке недвижимости сегодня почти нет. В связи с этим ценник на ипотечную квартиру лучше сразу установить на 5-10% ниже среднерыночного, что поможет привлечь большее количество потенциальных покупателей. Но даже снизив цену, нужно быть готовым к тому, что продажа квартиры, заложенной в банк, может затянуться по сравнению с обычной. Как быстро найдется покупатель, будет зависеть от общих показателей ликвидности жилья – района, в котором оно находится, дома, этажа, состояния квартиры и т.п. Если это хорошая квартира в новостройке, то, конечно, ее продать проще, нежели убитую хрущевку. Но все равно нельзя быть уверенным, что покупатель на ипотечную квартиру найдется быстро, поэтому лучше все же обратиться к профессионалам.
Антон БЕЗВЕРХОВ:
«Прежде всего риелтор выясняет ситуацию – почему квартиру нужно продать. Как правило, все причины сводятся к трем – невозможность дальше осуществлять ежемесячные платежи, развод и разъезд супругов, и третья – пополнение в семье и желание увеличить жилплощадь».
После того, как причина определена, специалисты выставляют ипотечную квартиру на продажу. Потенциальный покупатель выясняет все нюансы – в каком банке заложено жилье, сколько на момент продажи составляет сумма долга, прописан ли кто-то в квартире кроме собственника и т.д.
СПОСОБЫ ПРОДАЖИ
Наиболее распространенными являются 2 схемы продажи ипотечной квартиры. Первая – покупатель приобретает недвижимость за наличный расчет. В этом случае он гасит долг перед банком, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью жилья отдает продавцу.
Вторая – покупка ипотечной квартиры в ипотеку. Это возможно в случае, если банк, в котором была приобретена квартира, даст согласие на смену кредитора. Т.е. обременение перекладывается с собственника на покупателя, а остаток денежных средств достается продавцу.
В первом случае обязательно составляется предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, какую сумму покупатель должен отдать в банк в счет погашения ипотечного кредита.
Антон БЕЗВЕРХОВ:
«Покупатель сам лично вносит деньги на ипотечный счет продавца квартиры. В банке ему выдают платежный документ на его имя о внесении средств на счет. Это служит своего рода доказательством, что покупатель погасил ипотеку продавца».
После того, как ипотека полностью погашена, в Регцентре снимается обременение с квартиры и выдается новое свидетельство о праве собственности, с которым потом стороны выходят на сделку. Процедура снятия обременения составляет в среднем около месяца, в связи с чем сроки сделки затягиваются.
КТО НЕ РИСКУЕТ, ТОТ…
Человек, который решился на покупку ипотечной квартиры, подвергается определенным рискам, которые нужно оценить еще до того, как он согласился на сделку. Будет хорошо, если покупатель работает с профессиональным риелтором, который поможет ему увидеть всю ситуацию покупки – от заключения договора и передачи денег в банк до того момента, когда он станет собственником жилья.
По словам Антона БЕЗВЕРХОВА, риски человека, соглашающегося купить ипотечную квартиру, должны быть оправданы и у него должен быть к покупке определенный интерес, как правило, денежный. Согласитесь, скидка в 5-10% на квартиру стоимостью, допустим, 2-2,5 млн. рублей, довольно существенна. И в этом случае риск может быть оправдан. А заключается он собственно в том, как после погашения покупателем ипотечного кредита поведет себя продавец. Сегодня ему нужно срочно найти покупателя и он готов снижать цену, идти навстречу и т.п., а когда ипотека погашена, обременение снято и ему не нужно вносить деньги в банк, он может внезапно пожелать увеличить цену.
Антон БЕЗВЕРХОВ
«В моей практике такого не было, но все же нужно помнить, что подобного рода ситуации возможны. В этом случае по предварительному договору купли-продажи (если он правильно составлен) продавца через суд можно обязать пойти на сделку и продать квартиру по той цене, которая изначально была указана в договоре, но это опять же определенные затраты времени, сил и нервов».
ВОВРЕМЯ ОБРАТИТЬСЯ
Люди, которые взяли ипотечный кредит и не смогли его в дальнейшем оплачивать, как правило, на продажу квартиры решаются не сразу. Сначала они сами пытаются разобраться в сложившейся ситуации, желая продать квартиру по рыночной цене. Но, как показывает практика, со временем все же обращаются в агентства. И в этом случае собственники как нельзя лучше понимают поговорку: время – деньги, ведь чем дольше не платить ипотечный кредит, тем более плачевным может быть окончание ипотечной истории. В конце концов банк может через суд отобрать квартиру, и бывший собственник останется не только без жилья, но еще и с остатком долга. Поэтому специалисты советуют не затягивать продажу ипотечной квартиры и вовремя обращаться к опытным риелторам или юристам, на практике сталкивавшимся с продажей такого жилья.
В Барнауле есть агентства, которые не просто оказывают помощь в продаже ипотечного жилья, находя покупателя, но и готовы выкупить такие квартиры за счет собственных средств либо за счет привлечения инвесторов. Но в любом случае не стоит ждать, когда ситуация станет критической. Если есть опасения, что скоро обслуживание ипотечного кредита будет не под силу, лучше обратиться в агентство недвижимости, которое окажет помощь в продаже ипотечной квартиры. Это позволит вздохнуть с облегчением, погасив долг перед банком, а на деньги, оставшиеся от продажи, купить себе более скромное жилье, например, дом в пригороде Барнаула. Обращаясь в банк за ипотечным кредитом, нужно помнить о том, что это определенная ответственность, и сразу рассчитывать свои силы.
Оксана БАССАУЭР, жительница Барнаула:
«Продать квартиру, которая находилась в ипотеке, нас заставило желание расшириться (появились финансовые возможности), помимо этого хотелось переехать в новый район. Единственная трудность – это боязнь покупателей брать квартиру с обременением. Хотя сейчас механизм снятия обременения работает очень хорошо. Задаток или часть суммы за квартиру от покупателя уходит на погашение обременения, о чем составляется расписка. Да, придется подождать около месяца. Но в целом проблем никаких. Все документально подтверждается и вполне безопасно, ведь продавец этих денег не видит, они идут напрямую в банк, который выдал ипотеку. Как только обременение снято, покупатель отдает оставшуюся сумму и сделка оформляется. У нас на все про все ушло полтора месяца. Но если квартира и район вам подходят, то ожидание стоит того».
Материал подготовила
Елена РАГОЗИНА.
журнал "Pro недвижимость Алтай" №11(108) от 25.03.2013
Алтайский портал недвижимости
|