«Барнаул» теснит «Манхэттен»
Какой из двух проектов застройки барнаульского острова Помазкин в итоге будет выбран и почему?
Барнаул не оставляет попыток перейти на правый берег Оби. Журналисты Алтайского Портала Недвижимости встретились с руководителем архитектурной мастерской «Градо» - разработчиком концепции комплексной застройки о. Помазкин - Виктором Четошниковым. Наиболее перспективной территорией для застройки в этом направлении считается остров Помазкин. Пять лет назад уже было собрались приступить к работам, но сначала один кризис, затем, чуть дух перевели, второй. Однако недавно стало известно о планах мэрии Барнаула выставить на торги участок острова площадью около 40 га – предположительно под строительство конгресс-центра «Барнаул». Впишется ли он в ранее утвержденный проект превращения острова в «сибирский Манхэттен»?
Он мог бы стать проектом века
В 2007 году барнаульская архитектурная мастерская «Градо» разработала концепцию комплексного освоения территории о. Помазкин. Заказчиком выступила строительная компания «Жилищная инициатива». Гендиректор «ЖИ» Юрий Гатилов таким образом рассчитывал привлечь в город крупных сторонних инвесторов. Желательно таких, которые сами строить не будут, а выберут подрядчиков из числа местных застройщиков. Проект, который сразу же получил в народе название «сибирский Манхэттен», в том же 2007-м был презентован российской бизнес-элите на Петербургском экономическом форуме. Поддержку проекту оказали губернатор Алтайского края Александр Карлин, президент Союза строителей и инвесторов Алтайского края Михаил Фокин, гендиректор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов. Презентация вызвала интерес потенциальных инвесторов, однако до предметного обсуждения дело дошло только спустя два года: на том же Международном экономическом форуме в Санкт-Петербурге глава региона и питерская девелоперская компания «РОСТ ритейл» заключили рамочное соглашение о социально-экономическом партнерстве по реализации инвестиционных проектов. На невиданную для Алтайского края сумму инвестиций в 50 млрд. рублей. В качестве инвестора питерцами был приглашен сургутский концерн «Севернефтестрой», специализирующийся в числе прочего на дноуглубительных гидротехнических работах и создании намывных территорий. Работы по укреплению берега острова Помазкин северяне планировали начать в том же 2009 году. По словам гендиректора концерна Игоря Василенко, у них наработан богатый опыт в берегоукреплении во многих городах, в достаточном количестве есть качественная техника, профессиональный коллектив и необходимые ресурсы. Карты спутал кризис 2008 года.
«Манхэттен» или горнозаводской город?
Сегодня о комплексной застройке острова Помазкин речь, по всей видимости, уже не идет. 50 млрд. рублей инвестиций на освоение всей территории взять негде. Бюджеты всех уровней оптимизируются, федеральный центр четко дал понять регионам, что денег на проекты, которые еще и не начинали реализовывать, нет (мол, хватило бы на те, что уже в работе). Между тем и инвестор, и власти региона рассчитывали на привлечение средств федерального бюджета на финансирование строительства инженерной инфраструктуры. Как минимум 50% затрат.
Появится ли в Барнауле свой «Манхэттен»? В плане массовой жилищной застройки территория остается очень привлекательной. До центра города рукой подать, можно сказать, это центр и есть. Пятачков под точечную застройку в центральной чести Барнаула уже практически не осталось. С каждым новым кварталом еще большая удаленность новых спальных микрорайонов снижает их привлекательность. На Помазкине квартиры, по оценке экспертов рынка недвижимости, раскупали бы охотнее, причем за максимальную стоимость квадратного метра по городу. Но, похоже, застройщикам жилых массивов придется подвинуться. На острове могут начать реализацию совсем другого проекта – строительство конгрессно-выставочного центра «Барнаул» в рамках реализации планов по созданию туристического кластера «Барнаул – горнозаводской город». Логика в этом есть. Страна взяла курс на развитие внутреннего туризма. Санкции и рост курса доллара работают на повышение интереса к Алтаю как территории, где россияне могут провести свой отпуск. В связи с этим власти ищут способы повышения туристической привлекательности муниципалитетов. Так появилась идея создания туркластера «Барнаул – горнозаводской город». По информации сайта «Капиталист», предварительное согласие на строительство на острове конгрессно-выставочного центра властями дано, участок по адресу: Правобережный тракт, 17 площадью 37,5 га определен, документы для проведения аукциона подготовлены и переданы в Главалтайимущество. Осталось объявить дату торгов. Однако о возможных инвесторах ничего неизвестно (в прошлом году интерес к проекту инвестиционной емкостью в 2 млрд. рублей, по данным барнаульской мэрии, был».
Плюс на минус дает плюс
Разработчик концепции комплексной застройки о. Помазкин - руководитель архитектурной мастерской «Градо» Виктор Четошников идее строительства на острове конгресс-центра явно не рад. И не потому, что в свое время, получается, зря проектировал «сибирский Манхэттен», а из-за того, что КВЦ «Барнаул» с причитающейся ему инфраструктурой может поставить крест на комплексной застройке территории.
Виктор Дмитриевич в подробностях рассказал о ее плюсах и минусах. К очевидным преимуществам он отнес расположение острова и транспортную доступность. Барнаульцам, купившим квартиру «на Манхэттене», не придется каждое утро и вечер стоять в пробках на пр. Ленина и Павловском тракте, соединяющим центральную (офисную) часть города со спальными районами. Минус же в том, что на острове нет инженерной инфраструктуры. Придется с нуля строить системы тепло-, водо- и электроснабжения, канализации. Да еще с учетом того, что это затапливаемая территория. «Если с водой и теплом все может быть достаточно просто (путем оборудования объектов автономными газовыми котельными), то с организацией канализования и очистки намного сложнее. Но и эти проблемы решаемы», - считает Виктор Четошников.
Кроме того, инженерная подготовка территории площадью 173 га (столько было определено под комплексную застройку) подразумевает ее отсыпку минимум на 6 м. Где нарыть столько земли для этого – вопрос. Тут не один карьер нужен, и желательно поблизости, чтобы максимально снизить затраты на транспортировку.
В проектном предложении должны были быть учтены затраты на строительство инженерной инфраструктуры и рассчитана возможная прибыль для застройщиков территории. Согласно проектному предложению мастерской «Градо» основная часть острова отведена под жилые кварталы со всей необходимой социальной инфраструктурой, начиная от школ и детских садов и заканчивая деловыми (офисными) центрами. Предусмотрено место и под развитие рекреационной зоны – строительство спорткомплекса со стадионом, бассейна, яхтклуба и т.д. Задача, по словам Четошникова, стояла – оценить перспективность застройки о. Помазкин, его инвестиционную привлекательность. Архитекторы мастерской «Градо» к тому времени уже имели богатый опыт проектирования застройки пойменной части (а застройщики - опыт строительства на таких специфических территориях) жилыми домами (те же «Паруса» на берегу Оби в районе речвокзала). «С технической точки зрения ничего нового, застройка такой территории – нормальная практика», - говорит Четошников.
Если бы предложения архитекторов краевая власть посчитала невыполнимыми, то не пошла бы на заключение рамочного соглашения с компанией «РОСТ ритейл».
Расчеты архитекторов показали: затраты инвесторов себя окупят. Во-первых, квартиры будут выставлены на продажу по максимально возможной цене за квадратный метр (центр, да и жить будешь не где-нибудь, а на острове; престижно!). Кроме того, считает Виктор Четошников, не стоит совсем уж закрывать тему освоения правого берега: «Актуальность застройки острова, а также перехода города на другой берег Оби будет расти по мере выработки потенциала городских окраин под массовую жилищную застройку».
Какие минусы видит архитектор Четошников в отказе от «Манхэттена» в пользу конкрессно-выставочного центра «Барнаул»? Центр займет меньшую часть территории в западной части острова, а вся инженерия (очистные сооружения и т.д.) окажутся брошены в центре. Так территория не осваивается, считает архитектор. Территорию надо разрабатывать всю целиком. А уж как она будет застраиваться, сколько лет или даже десятилетий это займет – другой вопрос.
К примеру, если будет застроена только часть острова, то тепловая, электрическая, транспортная нагрузки будут рассчитываться на удовлетворение потребностей именно части территории (вопрос экономии средств сегодня чрезвычайно актуален).
Если в центре территории построят очистное сооружение – это станет препятствием для дальнейшего развития территории. Ставить во главу угла соображения экономии, считает Четошников, значит жить сегодняшним днем, не думая, что завтра наступит. Когда-нибудь экономическая ситуация все равно изменится к лучшему, у инвесторов появятся финансовые возможности для комплексной застройки острова, но будет уже поздно.
«В градостроительстве первым делом решаются общие инфраструктурные вопросы. Только потом можно начинать застройку фрагментарно, не нарушая перспективы застраивать по мере поступления инвестиций, хоть 20 лет, как это, в общем-то, всегда и везде происходит. Решили строить конгрессно-выставочный центр – ради бога! Но знать перспективу развития просто необходимо», - уверен архитектор. Даже отдавая отчет, что в условиях сокращения финансирования федеральных программ и оптимизации расходов госбюджета о возвращении к намеченным дорогостоящим проектам сегодня говорить не приходится. Хотя комплексная застройка о. Помазкин и включена в генплан развития Барнаула образца 2010 года.
Справка
Территория «сибирского Манхэттена», согласно проектному предложению, должна составить 173 га на о. Помазкин, который относится к Центральному району Барнаула. Мостовой переход через реку Обь разделяет территорию на северную и южную части. Предусмотрено строительство развязки-съезда с Нового моста. Территория занята деревьями и кустарниками малоценных пород, песчаными отмелями, свободна от застройки. Рельеф территории ровный, имеются незначительные возвышенности и понижения с уклоном в различные стороны. По данным Института водных и экологических проблем СО РАН рассматриваемая территория будет полностью затапливаться при прохождении экстремальных паводков. По заключению архитектурной мастерской «Градо» площадка пригодна для строительства при условии проведения комплекса мероприятий по инженерной подготовке территории.
В пояснительной записке к проекту, в частности, сказано: «Территория занимает важное градостроительное положение в композиционном развитии центра города Барнаула. Инвестиционным проектом предусматривается строительство жилых и административно-делового комплексов, комплекса спортивных сооружений городского значения, рекреационной зоны, объектов инженерной инфраструктуры. Жилой комплекс структурно состоящий из двух микрорайонов, планировочно объединенных транспортной сетью и основными пешеходными направлениями. Сеть жилых улиц комплекса путем двухуровневой развязки органично увязана с Правобережным трактом и транспортной сетью центральной части города. Структурообразующими элементами микрорайонов являются пешеходные направления, обеспечивающие связь жилых групп с объектами обслуживания, зонами отдыха и спорта, набережной. С учетом панорамного восприятия застройки с левобережья и мостового перехода через реку Обь особое внимание обращено на силуэт застройки комплекса и спортивной зоны…
Обязательным условием освоения территории является устройство ливневой канализации. Застройку жилого комплекса предусматривается осуществлять жилыми домами по индивидуальным проектам. Проектная численность населения и площадь территории комплекса определена исходя из необходимости создания самодостаточных жилых образований (микрорайонов), обеспеченных полным набором объектов социальной инфраструктуры и прежде всего общеобразовательными школами и детскими дошкольными учреждениями. С учетом сложности инженерной подготовки площадки строительства (гидронамыв территории с целью защиты от затопления, берегоукрепительные работы, устройство набережных, создание инженерной инфраструктуры) проектом установлена максимально допустимая расчетная плотность населения – 450 человек на гектар. Культурно-бытовое обслуживание жилого комплекса принято по ступенчатой системе: микрорайон – жилой район – город, заложенной в Генеральном плане Барнаула, и предусматривает учреждения эпизодического (объекты районного и городского значения) и повседневного обслуживания населения – детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, предприятия торговли, питания, бытового обслуживания».
Под жилую застройку отведено 56 га, под административно-деловую зону – 13,3 га, под строительство спортивных сооружений – 21,7 га, под рекреационную зону – 41 га, под внегородской автотранспорт – 26 га. Под коммунальные объекты отведено 14,3 га.
«Сибирский Манхэттен» рассчитан на проживание 21,3 тыс. человек из расчета 32 кв. м жилой площади на человека (всего 695 тыс. кв. м жилья), а также на работу в офисах административно-деловой зоны 19 тыс. сотрудников (всего 228 тыс. кв. м нежилой недвижимости).
Андрей Воронов.