Премиум, комфорт и эконом: рейтинг новостроек
Журнал «Алтайская Стройка» помогает разобраться, какие из новостроек могут считаться лидерами в своих категориях.
В Барнауле наиболее распространены новостройки, которые по месту расположения и планировкам соответствуют условной категории «эконом». Но все чаще посредством рекламы и хорошо продуманной легенды экономную недвижимость пытаются дотянуть до комфортной или даже премиальной. Это, безусловно, привлекает внимание к объекту, особенно на фоне превышения предложения на рынке первичного жилья над спросом. В то же время существуют вполне четко прописанные СНиПы и СП, определяющие, к какому из классов относится то или иное жилье. Рассмотрим каждый из классов на примерах барнаульских новостроек.
Эконом
Отсекающие признаки жилья класса «эконом»:
Высота потолков в чистоте – менее 2,7 м.
Архитектура представлена, как правило, серийными проектами повторного применения.
Стандартная внутренняя отделка общественных зон (подъезд, лестнично-лифтовые площадки).
Площадь кухни – до 8 кв. м (возможна кухня-ниша).
Площадь квартир: 1-комнатная - 28-34 кв. м, 2-комнатная – 44-50 кв. м, 3-комнатная – 56-65 кв. м, 4-комнатная – 70-85 кв. м.
По этим признакам более 90% всех новостроек соответствуют классу «эконом», но и среди экономичного жилья есть как чуть более комфортные, так и полный эконом-трэш, который по параметрам даже до экономического класса не дотягивает.
Считается, что строится жилье эконом-класса подальше от центра в так называемых перспективных микрорайонах, где очереди в поликлинику измеряются в днях, а пробки по дороге на работу - в часах. Впрочем, у Барнаула есть свои особенности, среди которых – огромные площади частного сектора и достаточно высокие ставки на аренду земли под комплексную квартальную застройку. В результате вкладывать в выкупленные и арендованные гектары приходится слишком много, из-за чего каждый квадратный метр земной поверхности приходится окупать за счет десятков потенциальных жильцов. Отсюда и обилие однушек – мини-студий, считавшихся до недавнего времени сверхликвидным жильем для так называемых инвесторов. А благодаря обилию частного сектора, эконом-высотки могут появиться и ближе к центру, и далеко за его пределами.
Наиболее популярные конструктивные схемы для эконом-жилья – сборные конструкции из железобетонных панелей и железобетонный каркас с заполнением стен газобетоном. Фасадная система при этом может быть как керамогранитная, так и более экономная, «мокрая». Обе они требуют достаточно высокой квалификации при монтаже и имеют ограниченный срок эксплуатации: в среднем 25 лет. Во многих случаях застройщики вынуждены не только увеличивать высотность, но и экономить на материалах, хороших подрядчиках, что может сказываться на эксплуатационных качествах дома.
Хай-тек-треш у Пивоварки
«Хай-тек» (так обозвал это строение застройщик, ООО «Администрация») на берегу Пивоварки по адресу: ул. Северо-Западная, 81 можно отнести к яркому примеру сверхэкономичного жилья. Начнем с того, что заявленная площадь квартир в этом здании от 21,05 до 27,75 кв. м, (а без санузла, балкона и кухни-ниши – 8 кв. м.), то есть даже меньше, чем СНиПы и СП определили для эконом-класса! Коридорная система общажного типа делит этаж надвое, а запасная лестница вынесена за фасад этого «Хай-тек у Пивоварки». На 9 этажах (включая подвал и чердак) размещено 89 таких квартир-студий, и для всего этого богатства предусмотрено всего 15 парковочных мест. Высота потолков в этом доме настолько незначительная, что информации о ней сегодня не найти даже в проектной декларации… Как и самой декларации.
Из строящихся зданий похожими параметрами обладает только апарт-отель «SKY-M» на ул. Шумакова, 21: высота потолков - 2,54 м, площадь номеров от 15,1 кв. м и все та же коридорная система, территориально – далеко от центра и заявленные цены от 649 тыс. руб. Но есть одно серьезное отличие в подаче: речь идет не о квартирах-студиях, а уже об апартаментах, с гостиничным сервисом. Правда, в какую сумму обойдется сервис – не уточняется.
Баян с мехами
«Дом-аккордеон» на ул. Беляева, 15 – объект точечной застройки вдали от центра и один из образцов усовершенствованного эконом-класса: сборно-панельный конструктив серии КПД-330 при толщине панелей 160 мм, утеплителем под керамогранитом, 16-ти этажах и небольшой собственной площадке. Как сказано в проектной декларации, отсутствие мест для занятия спортом и отдыха детей компенсируется наличием других площадок поблизости и спортивным ядром у близлежащей школы. Так же дела обстоят и с парковочными местами: транспорт предлагается ставить в расположенных неподалеку гаражных кооперативах.
Новостройка уже сдана в эксплуатацию, и, по сообщениям региональных СМИ, жители периодически сталкивались с недоделками, которые приходилось устранять как при помощи УК, так и за свой счет. Со слов комментаторов в соцсетях, такие недоделки, как негерметично смонтированные окна – довольно частое явление, а хлипкие жестяные двери (называемые стальными), открыть которые можно консервным ножом, вообще в порядке вещей: они самые дешевые.
С другой стороны, у квартир «Аккордеона» достаточно приличные площади, которые хоть не намного, но превышают установленные СНиПами и СП нормативы для класса «эконом»: кухня – 8, 6 кв. м, общая площадь однушки – 44,6 кв. м, двушки – 55,4 кв. м., высота потока в чистоте – 2,54 м (на 4 см выше предусмотренного минимума).
«Аквариум» с высоким потолком
Самые высокие для эконом-класса потолки, 2,65 м, обнаружены в домах из новой серии крупнопанельного домостроения от Майминского завода железобетонных изделий. Знаменитые «Космонавты» от «ЭТОДОМ» на Эмилии Алексеевой, 10 и «Аквариум» на Смирнова 1-а от «ИнДаХаус». Это объекты точечной застройки с индивидуальным оформлением фасадов и уникальным подходом к организации внутридворового пространства, но в их основе – серия ЖБИ повторного применения. Пл. кухни (в этих планировках используются кухни-ниши, объединенные с гостиной) – от 5 кв. м, 1-комнатных квартир – 27 кв. м, 2-комнатных – от 37 кв. м, 3-комнатных – от 56 кв. м, 4-комнатных – от 78 кв. м.
Комфорт-класс
Главные отсекающие признаки квартир класса «комфорт» - потолки выше 2,7 м в чистоте, пл. кухни – от 8 кв. м, площадь 1-комнатной квартиры – от 34 кв. м (студии – от 28 кв. м), «двушки» - от 50 кв. м, «трешки» - от 65 кв. м, 4-комнатной – от 85 кв. м и пятикомнатная – от 100 кв. м. Среди желательных признаков – изолированные комнаты, наличие больших балконов, кладовок. В идеале – наличие эркеров и летних помещений.
В плане архитектурном дома комфорт-класса могут быть усовершенствованными проектами повторного применения с яркими индивидуальными чертами или собственно индивидуальные проекты. Характерно использование разнообразных архитектурных опций, включая те, которые не имеют конструктивного значения (имитация рустика, пилястры и т.д.).
Конструктив исключает сборные железобетонные панели, допуская железобетонный каркас (как сборный, так и монолитный) с ограждающими конструкциями из монолитного железобетона, пеноблоков или силикатного кирпича с облицовкой керамическим кирпичом.
Квартиры, как правило, сдаются под отделку, но радиаторы отопления (сразу с терморегуляторами), а также качественные пластиковые окна и прочные металлические двери (которые консервным ножом не разрезать) идут в базовой комплектации.
В большинстве случаев речь идет не об отдельных домах, а о жилых комплексах, представленных общей и, как правило, огороженной территорией со 100-процентной обеспеченностью парковочными местами в наземной/подземной части дворовой территории. При этом консьерж и домофон – опции обязательные, а закрытая шлагбаумом (управляемым с пульта) территория автостоянки – желательная. Еще крайне желательна географическая близость к объектам власти, культуры, спорта и развлечений. Для Барнаула – это все, что связано с центральной частью города.
На практике не все рекламируемые в качестве «комфортных» новостройки имеют весь набор необходимых качеств.
Медведи в частном секторе
Жилой комплекс «Большая Медведица», к примеру, позиционируется как жилье класса «комфорт». Высота жилых этажей, согласно проектной декларации – 3 метра и если вычесть толщину перекрытия со стяжкой – получится явно больше минимальных 2,7 м. Определить площадь кухни по размещенным на сайтах застройщика материалам сложно; площадь однокомнатных квартир в одном из строений (на ул. Партизанской, 150) начинается с 33,28 кв. м, «двушек» - с 53,43 кв. м, «трешек» - с 80,4 кв. м. То есть «однушки» под класс «комфорт» уже не подпадают. Конструктив «монолит», охраняемая придомовая территория и подземная автопарковка выглядят вполне комфортно. Только мест на двухэтажном подземном паркинге всего 72, а квартир – 178. Конечно, можно заявить, что этот недостаток компенсируется парковками всего комплекса «Большая Медведица», да только комплекс ли это, когда у четырех входящих в него домов нет общей дворовой территории и появится она, скорее всего, очень не скоро. Кусок частного сектора между высотками «Медведицы» в соответствии с запросами владельцев этих развалюх стоит баснословных денег. Но выкупать его большого смысла нет, поскольку построить на этом месте еще одну высотку (чтобы вложения окупились) – не получится. С другой стороны, расположение в самом центре, рядом с «Сити-Центром» и другими ТРЦ, недалеко от парковых зон и других прелестей административно-географического центра.
Поближе к храму
Другой пример, жилой комплекс «Покровский» рядом с одноименным собором (центр, как ни крути). Общая неразрывная территория есть, но огорожена она не со всех сторон и по большому счету проехать на нее с целью обеспечения халявного парковочного места теоретически может любой. Комплекс, правда, пока не достроен, а кованый забор предусмотрен и согласован в проекте. Потолки в чистоте достаточно высокие – 2,75 м. Площадь кухни в планировках начинается с 8,3 кв. м, «однушка»-студия от 27,4 кв. м (до класса «комфорт» не хватает 60 сантиметров), стандартная «однушка» - от 38,3 кв. м, «двушка» – от 49 кв. м. (не хватает 1 кв.м), трешки – от 70 кв. м. Но если говорить об архитектурной выразительности комплекса зданий, облицованных керамическим кирпичом (60-сантиметровые кирпичные стены с активным утеплителем), с полным набором элементов неовизантийской архитектуры – один «квадрат» вполне можно и простить. В основе конструктивной схемы – сборный железобетонный каркас, что также соответствует позиционируемому классу. Общее количество наземных и подземных парковочных мест в комплексе предполагается довести до 95% от количества квартир.
Не поскользнуться с крыши
Знаменитый «Дом с катком на крыше» на пр. Ленина, 195-а комплексом не является и позиционировался как отдельный дом повышенной комфортности. Высота потолков уже 3 метра в чистоте, площадь кухни в полноценных «однушках» и «двушках» - от 12,15 метров, но общие площади квартир не везде дотягивают: 1-комнатные студии – 22,7 - 25,9 кв. м, полноценные «однушки» - от 36,1 кв. м, «двушки» - от 62,2 кв. м, трешки – 96,4 кв.м. Холлы, лестничные площадки и другие помещения общественного пользования будут выполнены с улучшенной отделкой, территория по плану – огороженная и охраняемая, с детскими, взрослыми и спортивными площадками. Есть наземная и подземная автостоянки с общим количеством парковочных мест – 92, что никак не дотягивает до 100-процентной обеспеченности машино-местами при 176 квартирах. Что до географии, то хоть это и Ленинский проспект, но уже не центр, а, как принято сегодня писать, «очень близко к центру». Конструктивная схема – железобетонный каркас с 60-сантиметровыми кирпичными стенами с активным утеплителем внутри и облицовкой керамическим кирпичом – вполне соответствует классу «комфорт», а особая фишка с эксплуатируемой кровлей привлекает серьезное внимание к дому. Но по совокупности остальных параметров это жилье, скорее, следует отнести к очень комфортному «эконом».
Комфортный яркий «Тетрис»
«Тетрис» - новостройка с глубоко проработанной индивидуальностью, апеллирующая к ностальгическим чувствам экономически активного слоя населения. Удачный старт для точечной застройки, особенно, если следить по уровню продаж (на сайте застройщика обозначено, какие квартиры уже проданы). Расположение – близко к центру: пересечение улицы Димитрова с переулком Циолковского. Прямого выезда на проспекты Красноармейский и Строителей нет, но это даже, скорее плюс: меньше шума от проезжающих машин, а частный сектор вплотную к «Тетрису» не подбирается. Шаговая доступность до объектов соцназначения: 300 метров по прямой до ближайшей школы, 550 – до детсада, меньше ста – до корпуса медуниверситета, менее 500 – до поликлиники.
Конструктивная схема: Конструктив: 16- этажный одноподъездный жилой дом с объектами общественного назначения на цокольном и первом этажах. здание представляет собой монолитный каркас с кирпичным заполнением наружных стен, обустройством НВФ на основе минераловатных матов с облицовкой керамогранитом. Встроено - пристроенный гараж-стоянка на 45 машино-мест. плюс уличная временная парковка на 30 мест и мы получаем 75 оборудованных мест для парковки на 135 квартир. Верхнее покрытие пристроенной части гаража предполагается эксплуатируемым: спортивные и игровые площадки для детей и взрослых.
Площадь кухни-ниши в «Тетрисе» – от 3,8 кв.м., отдельной кухни – отдельной самостоятельной кухни – от 8,7 кв. м (на 0,7 больше «минимума»). Всего в доме будет 135 квартир: 45 однокомнатных (площадью 30,56-34,6 кв.м.), двухкомнатных - 75 шт. (площадью 36,9-52,6 кв.м.) и 15 трехкомнатных квартир (площадью 66,5 кв.м.). Таким образом, квартир, которые классу «комфорт» соответствуют – больше, чем тех, которые не дотягивают. Высота потолков на жилых этажах (в чистоте) составляет вполне комфортабельная – 2,75 м.
Сдача жилья предполагается под чистовую отделку, уже со стяжкой, металлическими дверями, радиаторами отопления с предустановленными счетчиками, разводкой водоснабжения с предустановленными счетчиками, полным остеклением. Унитазы и раковины ставить придется самостоятельно.
Глубокая индивидуальность и архитектурная выразительность, плюс остекление балконов и лоджий в пол позволяют отнести «Тетрис» к жилью комфорт-класса, даже не смотря на то, что часть квартир до этого уровня не дотягивают, а обеспеченность парковочными местами составляет чуть больше 50%.
Бизнес-класс
Дома и комплексы бизнес-класса в России строятся только по индивидуальному проекту, и, как правило, они остаются архитектурными доминантами в «своих» микрорайонах. Конструктивные схемы - бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные с ограждающими конструкциями из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича с облицовкой тем же керамическим кирпичом или более статусным материалом (мрамор, гранит и др). Отделка общественных зон должна быть непросто высосокачественной, но с использованием керамической плитки, искусственного камня или декоративной штукатурки.
Повышенная площадь остекления (остекление в пол) и высокие потолки (от 2,75 м) – один из отсекающих признаков бизнес-класса, так же как и площади: «однушки» - от 45 кв. м, «двушки» - от 65 кв. м, «трешки» - от 85 кв. м, четырехкомнатные – от 120 и пятикомнатные – от 150 кв. м. Площадь кухни при этом никто не считает, поскольку бизнес-класс предполагает свободные планировки, часто с пентхаусами, иногда – двухуровневые (либо с антресолями) квартиры. Часто предусматривается возможность зонирования жилой площади на гостевую и приват-зону, а в квартирах с количеством комнат больше двух должно быть не менее двух санузлов. При этом большие санузлы вполне могут оставаться совмещенными.
Квартиры могут сдаваться как без отделки, так и с улучшенной под ключ, но при этом в базовую отделку уже входят высококачественные металлические сейф-двери, биметаллические радиаторы (или плинтусное отопление) с возможностью как ручной регулировки, так и через систему климат-контроля. Обязательно предусматривается центральная приточно-вытяжная вентиляция и места для установки индивидуальных климатических систем (кондиционеров и т.д.). Отопление в большинстве случаев автономное, дабы не зависеть от все чаще случающихся коммунальных аварий на сетях. Современные скоростные лифты с индивидуальной отделкой, поднимающиеся прямо из многоуровневой подземной автостоянки (с не менее чем 100-процентной обеспеченностью машино-местами), тепло- и звукоизолированные входные группы, ведущие в просторный холл с помещением для консьержа.
Также обязательно наличие благоустроенной, конструктивно-выделенной прилегающей территории, с огороженным периметром. Вход и въезд через пульт или электромагнитный замок, собственная служба охраны, круглосуточное видеонаблюдение по периметру и в общественных зонах с записью. Приветствуются встроенные объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, собственная служба эксплуатации с контролем доступа посторонних.
Что до географии, то однозначно речь должна идти о центре, о местах концентрации деловых, административных и политических узлов.
Стеклянный символ власти
Дом рядом с мэрией "Собрание" на ул. Гоголя, 46-а географически (мэрия по-соседству, прямой выезд на пр. Ленина) и архитектурно вполне соответствует бизнес-классу. Настолько, что многие называют этот дом элитным, хотя у элит-класса тоже есть свои отраженные в СНиПах и СП признаки. На рендерах мы видим обилие классических архитектурных решений с имитацией рустика, высоченными пилястрами, карнизами, балюстрадами и арочными порталами. Все это перемежается с ультрасовременным панорамным остеклением башенок-эркеров (где, возможно, разместятся зимние сады) и лоджий. Тот факт, что первые два этажа не жилые (будут сдаваться под магазины и офисы) – тоже один из признаков бизнес-класса. Планировки – свободные, количество квартир – 80 с площадью от 38 до 124 кв. м. Количество парковок на двухуровневой подземной автостоянке – 76, при этом бесшумные лифты доставляют на любой из этажей с любого из подземных уровней. Собственная крышная газовая котельная, шикарное оформление холлов и других зон общего пользования. Огороженная и облагороженная дворовая территория предусматривает наличие детской площадки и зоны отдыха.
Особого внимания заслуживает озвученный конструктив здания: бесшовный монолит с внутренним утеплителем. По технологии в опалубку, полностью повторяющую контуры заливаемого пояса, закладывается не только арматура, но и утеплитель. Предполагается, что благодаря получаемой таким образом бесшовности увеличивается энергоэффективность. В любом случае монолитный конструктив, как и другие параметры, вполне соответствуют бизнес-классу.
Стены – в метр толщиной
Новый дом на ул. Партизанской, 76, также не имеющий своего фирменного названия, так же позиционируется как современное жилье бизнес-класса. 3,3-метровые (самые высокие в нашем обзоре) потолки, зона кухни площадью от 20,6 кв. м (по желанию, может быть огорожена или свободна), «однушки» - от 50,8 кв. м, «двушки» - от 81,9 кв. м, «трешки» – 82-115 кв. м, четырех-комнатные – 115 кв.м. Панорамное остекление в пол, по 2 санузла в 2-х, 3-х и 4-комнатных квартирах, возможность перепланировки, поквартирной регулировки интенсивности отопления, специальные места для установки наружных блоков кондиционеров с дренажом (чтобы эти коробки с вентиляторами не вывешивались на фасад и не портили архитектурный облик здания).
Среди соответствующих уровню бизнес-класса планировочных решений – отдельный черный ход для грузов и мебели со стороны автостоянки. К слову, подземный паркинг – трехуровневый, с 99 парковочными местами на 103 квартиры.
В основе конструктива – монолитный железобетонный каркас почти метровыми стенами без использования активных утеплителей (газобетон с облицовкой керамическим кирпичом). По расчетам конструкторов такое решение позволит аккумулировать тепло внутри стен зимой, а приятную прохладу - летом, поддерживая более комфортный внутренний микроклимат. Стеклопакеты с бронзовым напылением и аргонным наполнением также выполняют регулирующую функцию. В условиях приближающегося малого ледникового периода подобные консервативные решения могут оказаться более эффективными.
Жизненное пространство в комплексе на Партизанской организовано согласно высокому премиальному классу и максимально закрыто для нежданных гостей. Консьерж, видеонаблюдение, система контроля доступа (как на огороженную придомовую территорию, так и в сам дом) и локальная противопожарная система позволяют обеспечить максимум безопасности. А поскольку пятно застройки едва ли достигает 30%, во дворе остается более чем достаточно места для организации досуга и прогулок с детьми. Площадки для детей дошкольного и младшего школьного возраста соседствуют с местами отдыха для взрослых (лавочки, столы), чтобы малыши были под присмотром. Спортивная зона оборудована площадкой для настольного тенниса, баскетбола и других активных игр.
Что до архитектурного решения, то в данном случае автор проекта использовала гибридный поход: вблизи мы видим только первые три этажа, которые будут отданы под торгово-развлекательный центр со спортивным комплексом: фасады выполнены в классическом архитектурном стиле, соответствующем деловой и исторической части города. Все, что выше – современная архитектура с обилием стекла. По сути, та же самая эклектика классики и ультрасовременного, что и в случае с домом у мэрии.
Сочетать несочетаемое
Жилой комплекс PLAZA на ул. Никитина, 107 также соответствует обозначенному уже в названии статусу в части географии. Более того, он заранее включает собственный торгово-офисный и спортивный центры. Архитектура тоже глубоко индивидуальная, а наличие внутреннего двора с подобием потолочного фонаря-пирамиды – очень интересная фишка. Равно как и эксплуатируемая кровля. Но если посмотреть на планировки, то выяснится, что площадь кухни в квартирах начинается с 5,8 кв. м, студии – от 19 кв. м, «однушки» - от 24,5 кв. м, «двушки» - от 34,2 кв. м, «трешки» - от 74 кв. м, 4-комнатной – от 84 кв. м. В принципе, этого достаточно, чтобы отнести PLAZA в свою, индивидуальную категорию с размещением и архитектурой премиального класса и квартирами уровня «эконом-трэш» (с площадями, ниже класса эконом). Но для кого в таком случае эти квартиры?
Подготовил
Константин Ганов
* Использована методика определения класса жилья, утвержденная государственными нормативными документами:
Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89),
Свод правил СП 54. 13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).