|
Когда продаешь недвижимость, существует две опасности. Завысишь цену – квартира будет продаваться вечность. А если занизишь – потеряешь немалую сумму денег. В каждом агентстве недвижимости с ходу назовут адреса квартир и земельных участков, которые висят в базе мертвым грузом с прошлого года. Владельцы до сих пор верят, что их недвижимость стоит гораздо дороже той суммы, что назвал риелтор. Встречают редких покупателей, показывают им все достоинства своих владений, но товар упорно не меняется на деньги.
Пройти по тонкому рыночному канату, то есть продать достаточно быстро и по адекватной цене – это почти искусство, немалую роль в котором играет точная оценка недвижимости и своей ситуации. Несколько лет назад знакомый решил переехать из небольшого села и устроиться на работу в Барнауле. На тот момент он владел половиной дома, которая стоила, к примеру, 100 тысяч рублей. Чтобы начать жизнь на новом месте, нужны были деньги, то есть эти полдома надо было продать. Дальше знакомый размышлял так: «Допустим, я выставлю цену в 100 тысяч. Это значит, что продавать свои полдома я буду полгода, тратить время на прием потенциальных покупателей и сидеть тем временем без заработка. Если я выставлю цену в 70-80 тысяч, значит, я продам свою «недвигу» за месяц-два, поеду в Барнаул и начну зарабатывать не меньше 20 тысяч в месяц. То есть каждый месяц ожидания покупателей обойдется мне в 20 тысяч. А за полгода эта сумма вырастает до 120 тысяч».
Он выбрал «дешевый» вариант. Полдома купили быстро. Покупатели пробовали находить в нем недостатки, но все их недовольство разбивалось о железный аргумент: дом продается почти на треть дешевле средней рыночной цены. А дальше все получилось именно так, как знакомый рассчитывал – быстро нашел работу, заработок оказался даже выше ожидаемого. И ни разу он не пожалел, что «продешевил».
КАК СКЛАДЫВАЮТСЯ
МИЛЛИОН К МИЛЛИОНУ
Примерную цену своей квартиры или загородного дома можно вычислить самостоятельно. Достаточно изучить цены на похожее жилье. То есть если известно, что 2-комнатная «сталинка» в Центральном районе с окнами во двор стоит два с половиной миллиона, то примерно столько же будет стоить и другая «сталинка» той же площади в том же районе и с похожим видом из окна.
При этом профессионалы обычно учитывают следующие факторы:
1. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Удаленность от центра города. Жилье в центре города при прочих равных условиях оценивается заметно дороже квартиры на окраине. То же относится к центру районов и их окраинам.
Транспортная доступность: расстояние до автобусной (трамвайной) остановки, станции метро, количество маршрутов, качество дорог.
Социальная инфраструктура: наличие поблизости супермаркета, парка, подземной парковки, школы, детского сада, фитнес-центра повышает цену самой невзрачной квартиры. Идеальное состояние квартиры и дорогой ремонт в панельном доме рядом с промзоной вряд ли помогут продать недвижимость дороже.
2. ДОМ
Тип дома: купеческий дом, народная стройка, «сталинка», «хрущевка», «брежневка», новостройка…Обычно квартиры в новых домах с лучшей планировкой стоят дороже.
Материалы, которые использовались при строительстве: дерево, кирпич, шлакоблок, панель, монолит и пр. Понятно, что старое дерево и шлакоблок не лучшим образом влияют на цену. В отличие от кирпича, например.
Характеристика перекрытий: железобетонные или деревянные.
Состояние подъезда: плохое, удовлетворительное или хорошее
Дополнительные улучшения: лифт, домофон, мусоропровод (и их состояние).
Коллективные системы безопасности: охрана, консьержка и проч.
Телекоммуникации: телевидение, радио, телефон, оптоволоконный кабель… И если наличие или отсутствие радио и телефона на покупателей не произведет впечатления, то возможность подключиться к выделенной линии Интернета молодые оценят.
Магазин в доме.
Наружная отделка дома.
3. ДВОР
Обустройство двора: зеленые насаждения, детская площадка, охраняемая парковка для автомобилей, огражденная придомовая территория.
Состояние подъездных путей.
4. КВАРТИРА
Планировка и высота потолков могут как снизить, так и повысить стоимость жилья.
Количество комнат в квартире, общая и жилая площадь.
Количество квартир на этаже.
Наличие балкона или лоджии.
Санузел: совмещенный, раздельный, есть ли гостевые санузлы.
Подсобные помещения: кладовка, шкаф и т.п.
Состояние квартиры. По опыту риелторов, состояние самой квартиры не очень сильно влияет на ее стоимость. Хотя квартиры со стеклопакетами и новыми трубами продаются быстрее.
Вид из окон: во двор, на улицу, на шумную магистраль.
Коммуникации: отопление центральное или индивидуальное, электричество, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газовая колонка, канализация, газоснабжение, электроплита.
Перепланировка: есть или нет, узаконена или не узаконена.
Этаж, на котором располагается квартира. Крайние этажи обычно стоят дешевле.
Статус квартиры. Продажа недвижимости бывает «чистой», а бывает «альтернативной». Последнее означает, что продавцу нужны не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае подчас затягивается, бывает, и срывается. Так что «чистые» квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть «цепочки».
ЧЕМ ДАЛЬШЕ В ЛЕС,
ТЕМ БОЛЬШЕ ЗАТРАТЫ
При оценке загородного дома действуют практически те же факторы, хотя есть свои нюансы:
1. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ:
Направление, на котором расположен участок. В Барнауле большим спросом пользуются Новоалтайское и Змеиногорское направления.
Расстояние от города. Общепринята градация: до 15 км, до 30 км, 30-50 км и далее 50 км. Выбор расстояния зависит от цели, с которой покупается дом. Если это дом для постоянного проживания, предпочтительнее удаленность до 30 км, если только на выходные и отпуск, то можно купить участок и за 100 км от города.
Транспортная доступность (нужно подумать и о том, как доставить строительные материалы для дома).
Наличие воды (речки, озера) и леса поблизости.
Социальная инфраструктура. Важно, сколько будет добираться «скорая помощь», далеко ли полиция, пожарная часть, куда пойти за хлебом, есть ли детский сад или школа.
Достопримечательности. На вкус и цвет товарища нет, одним требуются монастыри, церкви, святые ключи, другим памятники истории, третьим – речные пороги и горно-лыжные спуски.
2. ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ИНЖЕНЕРНОЙ
ИНФРАСТРУКТУРОЙ
(газификация, электрификация, водопровод, канализация). Подведение газа и электричества может обойтись в сумму, равную половине стоимости участка, а то и больше.
3. ХАРАКТЕРИСТИКИ УЧАСТКА
Форма. Чем ближе к прямоугольнику и квадрату, тем лучше.
Плодородность почвы.
Вид из окна.
Соседи (кому-то нравится обычное деревенское окружение, кто-то предпочитает чиновничью элиту, а за близость к ней приходится платить).
ТОЧНОСТЬ – ВЕЖЛИВОСТЬ
ПРОФЕССИОНАЛОВ
В некоторых случаях требуется не приблизительная, а точная оценка жилья. Как правило, оценка необходима при ипотечном кредитовании и проводится:
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов
при вступлении в права наследования
при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд
при определении налогооблагаемой базы.
В этих случаях необходимо обратиться к профессиональным оценщикам.
ФИРМА-БОМЖ – НЕ НАШ ВАРИАНТ
При выборе оценщика и оценочной компании следует обратить внимание на несколько критериев.
Стаж работы организации (желательно не менее трех лет) и опыт работы специалистов.
Членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
Наличие собственного сайта.
Постоянный адрес, куда можно прий-ти для заключения договора.
Аккредитация при крупных корпорациях. Компании подобного уровня предъявляют высокие требования к работе и сотрудничают с проверенными профессионалами.
Рекомендации друзей, знакомых, которым уже приходилось обращаться за оценкой.
Размер страховой суммы.
ЧТО, КОГДА И СКОЛЬКО
Срок оценки отсчитывается с момента заключения договора с оценочной компанией и предоставления информации по своей квартире, дому или участку.
Если вы хотите оценить свою квартиру, нужно подготовить пакет первичных документов: правоустанавливающие документы на квартиру и ее технический паспорт.
После этого оценщик выезжает на место, все осматривает, делает фотографии квартиры и дома, в котором она расположена. Следующий этап – составление отчета, в котором приводится развернутое обоснование полученной величины рыночной стоимости.
Обычно заказчик получает отчет на руки через 3 дня. Получить на руки сведения о реальной рыночной стоимости квартиры можно и через сутки. Разумеется, это будет стоить дороже.
|
