|
Слово «офис» появилось в нашем языке относительно недавно. Этот английский термин заменил ранее существовавшие советские конторы, и теперь краевая столица пестрит разнообразием офисных помещений. Редакция журнала «PRO недвижимость Алтай» попыталась классифицировать барнаульские офисы, а также дать советы, касающиеся их аренды и покупки.
На протяжении нескольких последних лет в Барнауле активно развивается промышленность, львиную долю которой составляет частный бизнес. По данным органов статистики, количество субъектов, занятых в секторе малого и среднего бизнеса Алтайского края, на начало 2012 года составляет 100481 единицу (453 – средние предприятия, 30603 – малые и микропредприятия, 69425 – индивидуальные предприниматели). Естественно, что для всех этих организаций необходимы специализированные помещения, офисы.
Недвижимость в Барнауле сегодня представлена довольно широко. Но даже несмотря на это, подобрать по-настоящему хороший офис иногда бывает трудно. К этому вопросу стоит подойти со всей ответственностью, ведь от того, каким будет офис, во многом зависит успех бизнеса. Причем важным шагом будет являться не только покупка офисного здания, но и его аренда, которая в последнее время становится все более популярной среди бизнесменов.
УСЛОВНОСТИ КЛАССИФИКАЦИИ
В зарубежной практике есть классификация офисных помещений, где офисная недвижимость делится на несколько основных классов: А+, А, А-, В, В+, В, С, D и Е. Но эта классификация далеко не всегда применима к современным российским условиям. А если учесть, что в Алтайском крае пока нет единой, ориентированной к местным реалиям классификации офисов, то пожалуй, самой подходящей будет московская. Однако необходимо отметить, что устоявшихся и четких категорий офисных помещений не существует, все весьма условно.
- Категория А+
Это, пожалуй, элита офисной недвижимости – недавно построенные здания, в которых все сделано по самым современным стандартам. Здесь можно встретить смелые дизайнерские и проектировочные решения, а также инфраструктуру на высшем уровне. В таких офисных центрах предусмотрено абсолютно все, что необходимо для современного бизнеса премиум-класса, в том числе охраняемая парковка, ресторан, система климат-контроля и т. п.
- Категория А
Между категориями А+ и А практически нет различий. Единственное – здания категории А не являются только что построенными, им около 2-3 лет.
- Категория А-
Офисы данного класса очень близки предыдущим, их отличают лишь отсутствие небольших, не слишком заметных благ цивилизации, например, сверхсовременной системы климат-контроля. Так же к этой категории относят офисы класса А+ и А, которым более 5-7 лет.
- Категория В+
К ней относятся здания, возраст которых более 5-7 лет. В них сделан хороший ремонт, хотя и не такой элитный, как в категории А. При строительстве и ремонте используются не такие дорогие материалы и технологии.
- Категория В
Офисы этого класса практически ничем не отличаются от класса В+, разница может прослеживаться в состоянии коммуникаций, месторасположении.
- Категория С
Эта категория универсальна почти для любой классификации. Общепринято считать, что это – здания бывших АБК (административно-бытовых корпусов закрывшихся заводов и фабрик) и НИИ (научно-исследовательские институты). С момента ликвидации этих предприятий такие корпуса стали переделывать под офисы. Как правило, состояние зданий оставляет желать лучшего – изношенные коммуникации, отсутствие благ цивилизации. В лучшем случае в таких объектах сделан косметический ремонт.
- Категория D
К ней относятся первые этажи жилых домов, стоящих на красной линии. Если говорить о старом фонде, то это бывшие квартиры, которые переведены в статус нежилых помещений. В барнаульских условиях это сталинки и хрущевки в центре, а также деревянные дома в старой части города.
- Категория Е
Исключительно подвальные помещения, которые в принципе не предназначены для организации в них офисов. Подвалы просто определенным образом переоборудуются под рабочие помещения, их зачастую даже не переводят в разряд нежилых.
Однако категории – это, как правило, условность, – комментирует ситуацию Александр ГОРЯЧЕВ, директор группы компаний «Центр операций с недвижимостью», и эта условность не всегда соответствует действительности. Бывают офисы, которые располагаются в подвалах и, следовательно, должны быть отнесены к категории Е, но их можно смело поместить в более высокий и статусный класс.
Также, по мнению барнаульских риелторов, в городе нет зданий, которые можно было бы причислить к высшей категории А+, а ряд барнаульских офисов вряд ли можно отнести даже к категории Е. Подвальные же офисные помещения City-центра (пр. Красноармейский, 47-а) и, к примеру, подвал жилого дома по пр. Ленина, 147-в могут вполне побороться и за причастность к группе В+.
БИЗНЕС И ТОРГОВЛЯ
Современный рынок диктует свои условия как для развития бизнеса, так и для развития торговли. В результате того, что под эти самые условия приходится подстраиваться всем участникам рынка, не каждый город (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и еще нескольких крупных городов) может похвастать обилием специализированных бизнес-помещений, которые предназначены исключительно для офисов. Во-первых, владельцу нежилого здания гораздо проще, быстрее и выгоднее сдать площади в аренду представителям торговли. А еще лучше – сделать синтез торговых и офисных помещений. В этом случае вероятность продать или сдать в аренду целиком все здание возрастает в разы. Совмещение торговой и офисной функций здания можно назвать одной из тенденций коммерческой недвижимости в Барнауле. Именно так два года назад в столице края на красной линии появился торгово-офисный центр «Проспект» (пр. Ленина, 39), а осенью этого года открылся ТОЦ «Парад» (пр. Ленина, 106). Однако центры и комплексы такого формата имели место быть в столице края и раньше: «Геомаркет» (пр. Ленина, 154-а), «Демидовский» (пр. Красноармейский, 15) и др.
Арендаторов и покупателей площадей в торгово-офисных центрах привлекают в первую очередь удачное расположение здания и большой поток посетителей. Да и синтез торговых и офисных помещений зачастую не самый плохой вариант, а скорее даже взаимовыгодный.
К примеру, вы получили зарплату и пришли покупать осеннее пальто в торговый центр. Но, как это часто бывает, не нашли подходящей модели, расцветки или размера. Собрались уже было уходить домой, но вдруг увидели яркую и привлекательную вывеску офиса турагентства, где сообщается, что горящая путевка в Турцию стоит приблизительно так же, как и ваше пальто. В результате скоротали осень в Турции, а покупку пальто отложили на следующий сезон. Вряд ли бы вы приняли такое решение, если бы ваше пальто находилось в одном конце города, а турагентство – в другом. В случае же, если вы пришли целенаправленно в турагентство и приобрели путевку на море, то высока вероятность того, то вы зайдете в отдел сумок и купите новый чемодан, например. Однако не все специалисты разделяют такую точку зрения.
Александр ГОРЯЧЕВ:
 «Я считаю, что это в корне неправильная постановка вопроса. Если человек пришел в торгово-офисный центр купить диван, вряд ли его заинтересует, например, агентство недвижимости, которое располагается в этом же здании на втором-третьем этажах. Такие функции магнита хорошо работают в продуктовых магазинах, сдающих в аренду небольшие площади, например, для продажи газет. В таком случае, действительно, часть людей, которые пришли за хлебом, могут купить по пути печатное издание. Но если говорить о серьезном бизнесе, то здесь такая закономерность не работает».
Что касается офисных помещений в чистом виде, то на барнаульском рынке коммерческой недвижимости они представлены в весьма незначительном количестве. Так, в нашем городе функционирует бизнес-центр «Премьер» (ул. Мерзликина, 5). Отсутствие в нем торговых площадей, а также технические характеристики «выше среднего» позволяют отнести данное здание к категории А по барнаульским меркам. Сюда же можно причислить и бизнес-центр «Парус» (пл. Баварина, 2). Однако до категории А по московской классификации эти здания вряд ли дотягивают. Что касается бизнес-центра «Идеал», то здание расположено в центре города, имеет привлекательный вид и построено довольно недавно, но на первом этаже «Идеала» располагается цифровой супермаркет, что несколько затрудняет классификацию. Еще один бизнес-центр в чистом виде, удобно расположенный в центральной части города – «Форум» (ул. Гоголя, 36). В нем разместилось 28 организаций, а на цокольном этаже находится собственное кафе, что весьма удобно для сотрудников и, несомненно, повышает уровень бизнес-центра. Еще один вариант совмещения офисных и торговых площадей – деловой центр «Ледокол». Он объединяет под своей крышей 34 организации различной направленности. Бизнес-парк «Статус» (ул. Малахова, 88-в) весьма интересен с точки зрения функциональности. В нем размещается 56 организаций, среди которых есть как офисные, так и торговые. В этом здании соседствуют научно-производственные, торгово-монтажные и туристические фирмы наряду с мебельными салонами и магазинами штор.
Что касается виртуозных названий вроде бизнес-комплекс, бизнес-центр, бизнес-парк или бизнес-инкубатор – то здесь, скорее, все зависит от фантазии и амбиций владельца, нежели от функционала или элитности здания. Как правило, все эти помещения имеют единое назначение и относятся к большой группе коммерческой недвижимости.
ЦЕНА ВОПРОСА
Офисные помещения в Барнауле можно как купить, так и арендовать. Причем зачастую многие владельцы бизнеса предпочитают именно аренду. В свою очередь собственники офисных зданий в большинстве случаев стараются продать их целиком, а не отдельно взятые помещения. В среднем в Барнауле офисное помещение можно купить по цене от 30-35 тыс. руб. за квадратный метр. Стоимость во многом определяется уровнем его комфорта и расположением.
По словам Александра ГОРЯЧЕВА, дорогими являются помещения категории Д, расположенные в центре. Стоимость их определяется в основном лишь интересами продавца. Таких предложений на рынке крайне мало, поэтому если человеку нужно купить офис именно на красной линии, то он приобретет его даже по завышенной стоимости.
Когда покупка офиса не по карману, остается лишь одно – арендовать помещение. Стоимость аренды зависит также от категории офиса и его расположения. Например, помещения категории С – от 90 до 300 руб. за квадратный метр, D – от 300 до 1000 руб., В – от 700 руб. за квадрат.
ОСНОВНЫЕ ОРИЕНТИРЫ
Собираясь купить или арендовать офисное помещение, нужно опираться на ряд главных моментов. Во-первых, это назначение офиса. Если предполагается, что офис будут посещать клиенты и важна проходимость, то желательно, чтобы здание было в центре или как можно ближе к нему. Если же это компания, которых на рынке немного и услуги ее пользуются хорошим спросом, то клиенты будут рады попасть туда, даже если она находится за городом. Транспортным компаниям, которым необходимо принимать грузы и контролировать их нахождение на складе, выгоднее всего располагаться в административно-бытовых корпусах.
Александр ГОРЯЧЕВ:
«В Барнауле на территориях многих бывших заводов, к примеру, на ул. Попова (район ЗСВ), располагаются либо транспортные компании, либо фирмы, занимающиеся производством и хранением продукции».
Немаловажными аспектами при выборе будущего офиса являются юридическая чистота помещения (отсутствие арестов, обременений и т. п.), а также состояние коммуникаций и подъездных путей. А вот на ремонт помещения можно не обращать особого внимания. Ведь при покупке офиса действует тот же принцип, что и при покупке квартиры – покупаешь стены, а уж ремонт можно сделать на свой вкус и кошелек.
Арендуя офисное помещение, важно правильно составить договор аренды. Необходимыми условиями договора являются реквизиты сторон, цена, срок действия договора, наличие подписей сторон и, конечно же, предмет договора. Все остальное, что будет включено в документ, не является существенными условиями и обсуждается индивидуально между арендатором и арендодателем. Если же договор заключен более чем на 11 месяцев, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
УДАЧНОГО БИЗНЕСА!
Материал подготовили
Елена РОНИНА и Елена РАГОЗИНА.
|
