Ипотечные объемы в России бьют рекорды. По итогам 2018 г. совокупная стоимость кредитов на жилье составит 3 трлн руб. (на 50% выше, чем в 2017 г). Средняя ставка при этом достигла 9,5%, впервые за всю историю опустившись ниже 10%. Однако, перспективы у рынка совсем не радужные, считают аналитики.
Рост ставок неизбежен
Центробанк в середине сентября поднял ключевую ставку на 0,25%, а вслед за ним и кредиторы. Дальнейшая динамика будет точно также зависеть от политики ЦБ. По всем прогнозам потребительские цены продолжат расти, ведь с нового года пройдет индексация социальных льгот, традиционно подорожают ЖКУ, а самое главное - увеличится НДС. Это неизбежно приведет к повышению ключевой ставки регулятором, и уже в следующем году процент по ипотеке может плавно подняться до 11% годовых.
По данным руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, пока предпосылок для резкого увеличения ключевой ставки, как было в 2014 году, не наблюдается. Однако такие изменения, как правило, происходят в результате внезапной дестабилизации международных отношений. Сейчас у России с некоторыми странами сохраняется напряжение, а значит, данный сценарий вполне возможен. В случае резкого ухудшения ситуации во внешней политике ключевая ставка взлетит до 10-11%, что, в свою очередь, увеличит банковские проценты до 12-13% годовых. Такой уровень станет заградительным, ведь люди за последние годы привыкли к более демократичным условиям, хотя еще пару-тройку лет назад он считался приемлемым.
Когда ставки по ипотеке значительно вырастут, цены на жилье придется снижать. А рынок к этому не готов - после нововведений в законах 214 и 218 застройщики напротив вынуждены будут поднимать стоимость квадратного метра, что приведет и к удорожанию вторичного жилья.
Государство поможет?
В этом случае надеяться остается только на государство. Оно может помочь девелоперам, снизив их затратную часть (на землю, обязательства по инфраструктуре и т. п.). В этом случае застройщики смогут выставлять квартиры по более низким ценам без ущерба для маржинальности проектов. Но пока таких инициатив не прослеживается.
Вместо этого Минстрой РФ пообещал поддержать новой программой субсидирования ставок, ведь такие меры всегда были наиболее эффективными. Детали пока прорабатываются, но уже известно, что государство покроет порядка 2% от действующих ипотечных процентов.
ЦБ в свою очередь предложил радикальную меру: освободить заемщика, лишившегося работы, от платежей на несколько месяцев. Такой же подход может быть распространен и на несчастные случаи, заболевания, которые приводят к временной нетрудоспособности. Пока речь идет о применении данного механизма единожды, а в дальнейшем это, возможно, разрешат делать многократно.
По мнению банкиров, новое предложение ЦБ чревато ухудшением платежной дисциплины заемщиков, которых потом невозможно будет вернуть в график. А значит, число дефолтных клиентов будет расти, равно как и издержки банков, что может привести к удорожанию ипотеки.
Ажиотаж создают клиенты из будущего
Интересно, что при осеннем повышении ставок спрос на кредиты не отыграл назад. Напротив, в октябре-ноябре он продолжил расти и даже вновь побил рекорд. Однако, эксперты нашли этому несколько логичных объяснений, и все они чреваты негативными последствиями.
Стоит понимать, что ситуация сломала трехлетний трэнд на снижение ставок, и люди, которые ждали дальнейшего падения, поспешили на сделки именно сейчас, пока условия еще больше не ужесточились. "По сути это не привлечение какого-то нового клиента, а просто оттягивание спроса у будущих месяцев. Если, допустим, 1000 человек из тех, кто планировал покупку весной, совершат ее сейчас, это значит, что весной на рынке будет на 1000 человек меньше", - считает руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Таким образом объем выдачи по итогам следующего года уже не превысит 2,5 трлн рублей. Эти прогнозы экспертов подтверждают и социологические опросы. Они показывают, что 66% россиян не планируют оформлять ипотеку в следующем году, почти 16% респондентов уже выплачивают ипотеку, лишь 9% собираются взять кредит на жилье и почти столько же его недавно погасили.
Старая новая ипотека
К тому же, если проанализировать структуру ипотечных сделок за октябрь, то мы увидим: при небывалом количестве выданных денег (около 300 млрд рублей) объемы ипотечного портфеля (совокупного долга заемщиков) рекордно упали. Его уровень достиг 85 млрд. руб., тогда как с начала года не опускался ниже 100 млрд. И немудрено, ведь большинство вновь оформленных кредитов пришлось на рефинансирование, а это ни что иное, как замена старых высокопроцентных ипотек на новые - с более выгодными условиями.
И здесь опять же сыграло свою роль то, что после сентябрьского решения ЦБ РФ почти все банки подняли проценты по перекредитованию. Потребитель понял: нужно срочно рефинансировать ранее взятые ссуды, потому что потом это будет невыгодным. При этом интерес заемщиков к таким программам не исчерпан и продолжит расти, прогнозируют эксперты.
Спрос на ипотеку упадет в 2 раза
Третий фактор риска - на рекордную статистику влияет и увеличение суммы ипотеки. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в третьем квартале 2018 года средний размер жилищного займа заметно вырос. Причем среди россиян младше 25 лет на 17,6% (1,78 млн. руб.), заемщики 25-29 лет увеличили его на 14,3%, россияне 30-39 лет — на 9,5%. При этом в целом по стране показатель поднялся на 10,2% и достиг 2,19 млн. руб. Таким образом массово загнала себя в "кабалу" именно молодежь.
Связано это прежде всего с тем, что кредиторы смягчили условия, снизив порог первого взноса. Это привлекло огромную долю новых клиентов, у которых было недостаточно собственных накоплений - подавляющее большинство клиентов осилили лишь 15% от стоимости недвижимости. Это в свою очередь значительно увеличило тело кредита. Экономисты считают, что данный фактор неизбежно приведет к росту числа дефолтных заемщиков и просрочки. Банки же, оценив свои риски, в 2019-м году, скорее всего, поднимут первый взнос до 20-25%, и это лишит их чуть ли не половины ипотечников.
Кстати, наибольший размер жилищного кредита в октябре зафиксирован в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, наименьший — в Челябинской, Кемеровской областях и Алтайском крае.
Ипотечный рынок недоразвит
Любопытно еще и то, что многие эксперты считают российский рынок ипотечного кредитования неразвитым, ведь по сути все положительные изменения, которые происходили на нем в последние годы, связаны лишь со снижением ставки. Клиентов сегодня невозможно массово привлечь ни развитием электронных сервисов, ни акциями, ни громкой рекламой. Будет низкой ставка - будет спрос на ипотеку. Как только условия станут менее лояльными, активность заемщиков снизится, а вместе с ней обвалятся продажи и на рынке недвижимости.
Ситуация усугубляется еще и тем, что главный состав игроков на ипотечном рынке не меняется – их остается всего пять, и именно они обеспечивают 80% выдачи. Банки «второго эшелона» продолжают оставаться незаметными. Это приводит к монополизации, что не способствует улучшению качества жилищного кредитования.
Эскроу-счета, проектное финансирование, новые контрольные процедуры – все это теперь сделает банки ключевыми игроками на рынке жилой недвижимости. Они не меньше строителей начнут отвечать и за наращивание темпов ввода жилья, и за повышение его доступности, и за расширение круга потенциальных покупателей. Но к решению таких важных национальных задач, как видно из большинства аналитических исследований, они пока не готовы.
Рост ставок неизбежен
Центробанк в середине сентября поднял ключевую ставку на 0,25%, а вслед за ним и кредиторы. Дальнейшая динамика будет точно также зависеть от политики ЦБ. По всем прогнозам потребительские цены продолжат расти, ведь с нового года пройдет индексация социальных льгот, традиционно подорожают ЖКУ, а самое главное - увеличится НДС. Это неизбежно приведет к повышению ключевой ставки регулятором, и уже в следующем году процент по ипотеке может плавно подняться до 11% годовых.
По данным руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, пока предпосылок для резкого увеличения ключевой ставки, как было в 2014 году, не наблюдается. Однако такие изменения, как правило, происходят в результате внезапной дестабилизации международных отношений. Сейчас у России с некоторыми странами сохраняется напряжение, а значит, данный сценарий вполне возможен. В случае резкого ухудшения ситуации во внешней политике ключевая ставка взлетит до 10-11%, что, в свою очередь, увеличит банковские проценты до 12-13% годовых. Такой уровень станет заградительным, ведь люди за последние годы привыкли к более демократичным условиям, хотя еще пару-тройку лет назад он считался приемлемым.
Когда ставки по ипотеке значительно вырастут, цены на жилье придется снижать. А рынок к этому не готов - после нововведений в законах 214 и 218 застройщики напротив вынуждены будут поднимать стоимость квадратного метра, что приведет и к удорожанию вторичного жилья.
Государство поможет?
В этом случае надеяться остается только на государство. Оно может помочь девелоперам, снизив их затратную часть (на землю, обязательства по инфраструктуре и т. п.). В этом случае застройщики смогут выставлять квартиры по более низким ценам без ущерба для маржинальности проектов. Но пока таких инициатив не прослеживается.
Вместо этого Минстрой РФ пообещал поддержать новой программой субсидирования ставок, ведь такие меры всегда были наиболее эффективными. Детали пока прорабатываются, но уже известно, что государство покроет порядка 2% от действующих ипотечных процентов.
ЦБ в свою очередь предложил радикальную меру: освободить заемщика, лишившегося работы, от платежей на несколько месяцев. Такой же подход может быть распространен и на несчастные случаи, заболевания, которые приводят к временной нетрудоспособности. Пока речь идет о применении данного механизма единожды, а в дальнейшем это, возможно, разрешат делать многократно.
По мнению банкиров, новое предложение ЦБ чревато ухудшением платежной дисциплины заемщиков, которых потом невозможно будет вернуть в график. А значит, число дефолтных клиентов будет расти, равно как и издержки банков, что может привести к удорожанию ипотеки.
Ажиотаж создают клиенты из будущего
Интересно, что при осеннем повышении ставок спрос на кредиты не отыграл назад. Напротив, в октябре-ноябре он продолжил расти и даже вновь побил рекорд. Однако, эксперты нашли этому несколько логичных объяснений, и все они чреваты негативными последствиями.
Стоит понимать, что ситуация сломала трехлетний трэнд на снижение ставок, и люди, которые ждали дальнейшего падения, поспешили на сделки именно сейчас, пока условия еще больше не ужесточились. "По сути это не привлечение какого-то нового клиента, а просто оттягивание спроса у будущих месяцев. Если, допустим, 1000 человек из тех, кто планировал покупку весной, совершат ее сейчас, это значит, что весной на рынке будет на 1000 человек меньше", - считает руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Таким образом объем выдачи по итогам следующего года уже не превысит 2,5 трлн рублей. Эти прогнозы экспертов подтверждают и социологические опросы. Они показывают, что 66% россиян не планируют оформлять ипотеку в следующем году, почти 16% респондентов уже выплачивают ипотеку, лишь 9% собираются взять кредит на жилье и почти столько же его недавно погасили.
Старая новая ипотека
К тому же, если проанализировать структуру ипотечных сделок за октябрь, то мы увидим: при небывалом количестве выданных денег (около 300 млрд рублей) объемы ипотечного портфеля (совокупного долга заемщиков) рекордно упали. Его уровень достиг 85 млрд. руб., тогда как с начала года не опускался ниже 100 млрд. И немудрено, ведь большинство вновь оформленных кредитов пришлось на рефинансирование, а это ни что иное, как замена старых высокопроцентных ипотек на новые - с более выгодными условиями.
И здесь опять же сыграло свою роль то, что после сентябрьского решения ЦБ РФ почти все банки подняли проценты по перекредитованию. Потребитель понял: нужно срочно рефинансировать ранее взятые ссуды, потому что потом это будет невыгодным. При этом интерес заемщиков к таким программам не исчерпан и продолжит расти, прогнозируют эксперты.
Спрос на ипотеку упадет в 2 раза
Третий фактор риска - на рекордную статистику влияет и увеличение суммы ипотеки. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в третьем квартале 2018 года средний размер жилищного займа заметно вырос. Причем среди россиян младше 25 лет на 17,6% (1,78 млн. руб.), заемщики 25-29 лет увеличили его на 14,3%, россияне 30-39 лет — на 9,5%. При этом в целом по стране показатель поднялся на 10,2% и достиг 2,19 млн. руб. Таким образом массово загнала себя в "кабалу" именно молодежь.
Связано это прежде всего с тем, что кредиторы смягчили условия, снизив порог первого взноса. Это привлекло огромную долю новых клиентов, у которых было недостаточно собственных накоплений - подавляющее большинство клиентов осилили лишь 15% от стоимости недвижимости. Это в свою очередь значительно увеличило тело кредита. Экономисты считают, что данный фактор неизбежно приведет к росту числа дефолтных заемщиков и просрочки. Банки же, оценив свои риски, в 2019-м году, скорее всего, поднимут первый взнос до 20-25%, и это лишит их чуть ли не половины ипотечников.
Кстати, наибольший размер жилищного кредита в октябре зафиксирован в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, наименьший — в Челябинской, Кемеровской областях и Алтайском крае.
Ипотечный рынок недоразвит
Любопытно еще и то, что многие эксперты считают российский рынок ипотечного кредитования неразвитым, ведь по сути все положительные изменения, которые происходили на нем в последние годы, связаны лишь со снижением ставки. Клиентов сегодня невозможно массово привлечь ни развитием электронных сервисов, ни акциями, ни громкой рекламой. Будет низкой ставка - будет спрос на ипотеку. Как только условия станут менее лояльными, активность заемщиков снизится, а вместе с ней обвалятся продажи и на рынке недвижимости.
Ситуация усугубляется еще и тем, что главный состав игроков на ипотечном рынке не меняется – их остается всего пять, и именно они обеспечивают 80% выдачи. Банки «второго эшелона» продолжают оставаться незаметными. Это приводит к монополизации, что не способствует улучшению качества жилищного кредитования.
Эскроу-счета, проектное финансирование, новые контрольные процедуры – все это теперь сделает банки ключевыми игроками на рынке жилой недвижимости. Они не меньше строителей начнут отвечать и за наращивание темпов ввода жилья, и за повышение его доступности, и за расширение круга потенциальных покупателей. Но к решению таких важных национальных задач, как видно из большинства аналитических исследований, они пока не готовы.
