В Барнауле в ближайшее время ожидается снижение цен на недвижимость. По разным прогнозам экспертов, оно произойдет в I-III кварталах 2022 года. Корректировки составят 4-15%. Основным фактором станет практически полное отсутствие спроса, который охлаждает рост ставок по ипотеке, пишет "Толк".
Почему падает спрос
Стабилизация рынка – глобальная цель, которую поставили в правительстве РФ. Один из действующих механизмов для ее достижения – повышение ключевой ставки Центробанка, которая за последний год выросла с 4,25 до 6,75%. Она тянет за собой ужесточение условий по ипотеке, делая кредиты невыгодными для заемщиков при условии достигших потолка цен.
"Мы видим резкое замедление скорости продаж новостроек. По нашим оценкам, на них приходится только 20% всех сделок. Мы понимаем, что где-то к весне ситуация изменится в сторону замедления рынка и постепенного снижения цены. По нашим прогнозам, оно составит 10-15% относительно пиковой стоимости", – говорит экс-президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Дмитрий Дворядкин.
Он полагает, что цены к концу года вряд ли сильно упадут, но выберется последний оставшийся спрос, который уже был заранее реализован в 2020-2021 годах. А с января вместе с сезонным затишьем начнется и удешевление объектов. К этому времени, по обещаниям Центробанка, из-за рекордного роста инфляции снова увеличится и ключевая ставка, что еще больше замедлит рынок ипотеки.
Какая недвижимость подешевеет
"Цены упадут на вторичку, потому что люди не смогут по два-три месяца продать квартиру, и кому срочно надо, будут вынуждены поменьше ставить цену и побольше торговаться. Скидка может достигать уже не 50 тыс., например, а все 200-300 тыс. рублей", – предполагает Дворядкин.На первичке тоже грядет снижение, так как здесь цены выросли запредельно даже с учетом удорожания стройматериалов, говорит эксперт. При выходе на рынок новых жилых комплексов такая коррекция неизбежна, потому что в них будет большой пул квартир. А в старых ЖК у застройщиков останется масса неходовых вариантов. И все это им надо будет реализовывать на фоне отсутствующего спроса.
Конечно, по мнению экспертов, стоимость будет сильнее снижаться на крупногабаритные варианты, а также неликвидные объекты (в старом жилфонде, плохом техническом состоянии, неудачных локациях). А вот на ходовые небольшие квартиры в качественных домах с инфраструктурой могут и не упасть вовсе – в этом сегменте всегда есть спрос и почти отсутствует конкуренция.
Застройщики уже делают скидки
Процесс стабилизации первичного рынка уже сейчас отмечает и председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. По его оценкам, рост цен прекратился и девелоперы все чаще объявляют об акциях, скидках, активируют рекламные кампании.
Еще год назад у них буквально "сметали" все долевки, и они в рекламе не нуждались вообще. Сейчас все поменялось: застройщики начали завлекать покупателей интересными, но временными предложениями. Одни обещают скидки до 2% (50-200 тыс. рублей) только на большие квартиры, другие – на все варианты. Третьи компании запускают совместные с банками продукты, по которым ипотечные ставки сокращаются до 3-4% (против 7-8% рыночных).
"Что касается спроса, то его остужают ипотечные условия. Во-первых, лимиты по льготной программе сокращены до 3 млн рублей, что ограничивает покупателей в выборе. Во-вторых, растут ставки, делая кредиты менее привлекательными. В-третьих, цены на новостройки преодолели психологическую отметку и люди уже не готовы брать по такой стоимости", – говорит Мишустин.
По его мнению, на рынке сейчас остаются лишь конечные потребители и ипотеку на новостройки оформляют те, кто действительно нуждается. Наплыва инвесторов, как год назад, уже не наблюдается. То есть спрос вернулся к допандемийным показателям.
"Но мы не ожидаем, что цены обрушатся, как в 2008 году, например. Потому что у нас крайне мало предложений. В этом году опять выдано рекордно низкое число разрешений на строительство жилья. Вот если бы оно выросло в два раза и на рынок бы потом вышли все эти объекты, тогда да. Такая конкуренция могла бы опустить цены. Но пока ситуация иная – сейчас застройщики завершают текущие проекты, а где и что будут возводить в ближайшие два года, большой вопрос", – поясняет эксперт.
Рынок непредсказуем
Доцент кафедры экономики и финансов Алтайского филиала РАНХиГС, кандидат экономических наук Дарья Рожкова напомнила, что к началу 2015-го цены на недвижимость в регионе в среднем выросли за год на 6%, что во многом было обусловлено ажиотажным спросом ввиду валютного кризиса. К концу же 2017-го они не просто стабилизировались, а снизились по сравнению с 2015-м на 14%.
"Рынок – очень сложная система. Прошедшие два года нам продемонстрировали, что его развитие может происходить по достаточно непредсказуемому сценарию. Поэтому прогнозировать однозначное снижение или повышение цен сложно. К началу сентября 2021-го ситуация начала стабилизироваться. Но все же до конца года удорожание недвижимости на 1-2% еще будет. А вот ко II-III кварталу 2022-го квартиры должны подешеветь на 4-6% (1 кв. м сократится на 3 тыс. рублей и составит около 56 347 рублей)", – пояснила собеседница.
Падения скорее стоит ждать на рынке вторичной недвижимости, поскольку сейчас предложение здесь превышает спрос, считает экономист. Другими факторами влияния станут рост ключевой ставки ЦБ, низкий темп увеличения доходов жителей края, который не позволит приобретать квартиры с ремонтом.
"А вот потенциально перспективные объекты недвижимости на первичном рынке по-прежнему будут интересны покупателям, и падения их стоимости ждать не стоит. Здесь дорожают стройматериалы, рабочая сила, действует банковское проектное финансирование. В сезон повышенного спроса, а с весны будущего 2022 года, в этом сегменте снова должно начаться оживление", – полагает эксперт.
