В Барнауле продолжается стремительный рост цен на новостройки. И эксперты, которые ранее прогнозировали охлаждение рынка, теперь видят, что предпосылок для этого нет. Зато есть причины для дальнейшего удорожания. Эти вопросы обсудили на экспертном совете "Менеджер года – 2021" по строительству, прошедшем в ИД "Алтапресс" 23 ноября, пишет "Толк".
Год войдет в историю
Он считает, что в целом этот год войдет в историю, потому что в Барнауле впервые пробит "потолок" цены в 100 тыс. рублей за "квадрат". В последних вышедших на рынок ЖК его продают уже по 115 тыс. рублей. "И мы ожидаем, что в ближайшее время на рынок выйдут дома с ценой в 130 тыс. рублей. Они уже анонсированы", – поясняет риэлтор.
Хотя он отмечает, что государство начинает охлаждать рынок повышением ставок по ипотеке. За последние месяцы она выросла на 1,5 процентных пунктов. Это уже сократило спрос на новостройки. Если в допандемийные годы 30% заемщиков брали ипотеку на "первичку", а 70% на "вторичку", то с 2020-го ситуация изменилась с точностью до наоборот. А летом текущего года снова началось снижение в сегменте новостроек, их берут сейчас лишь 17-18% банковских клиентов.
Дефицит обостряется
Дворядкин все равно убежден, что в будущем цены продолжат расти, потому что сейчас для этого сложились все предпосылки. Главная из них – дефицит предложений. С прошлого года по всей стране действуют беспрецедентные меры господдержки. Это и выплаты социальным категориям граждан, и расширение программы маткапитала, и льготная ипотека. Все эти деньги аккумулируются на рынке недвижимости.
"Это вылилось в ажиотажный спрос, перегревший рынок. В нашем регионе он наложился еще и на снижение объемов строительства, которое произошло на фоне проектного финансирования. Сокращаются ряды строителей, рекордно падает количество разрешений на новые объекты", – поделился наблюдениями эксперт.
С ним соглашается и президент Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. По статистике, в нынешнем году в регионе введено на 40% больше жилья, чем в прошлом. Но эти квартиры все проданы. А новых (в стадии закладки и строительства) становится все меньше.
Кстати, дефицит жилья есть не только в Барнауле, но и в других городах региона. Хотя люди там готовы покупать. Дворядкин советует застройщикам, пока в столице края нет земель и разрабатывается генплан, идти работать в малые города. Тем более что у них участков много, в том числе в центре.
Правда, рыночные цены здесь непривлекательны – в Бийске квартиры продают по 41 тыс. рублей за квадрат, в Рубцовске – по 33 тыс. рублей. "Чтобы нашим застройщикам было интересно там работать, можно предусмотреть какое-то субсидирование, госпрограммы", – обратился он к замминистра строительства в Алтайском крае Игорю Спиваку.
Стройматериалы и проектное финансирование
Сильно утяжеляет стоимость квадратного метра и участие банков. Директор группы компаний "Алгоритм" Ксения Белоусова отметила, что из-за роста ключевой ставки ЦБ проектное финансирование выросло до 11,7% годовых, также кредиторы вводят новые комиссии и увеличивают уже существующие. В целом, по ее оценкам, затраты застройщиков на обслуживание займов выросли вдвое.
Удорожание материалов тоже легло на плечи строительных компаний, потому что банки своевременно не смогли увеличить им кредитные лимиты. "Они не отказывали, но процедуры шли также долго, как одобрение самого проектного финансирования", – добавила Белоусова.
Чем дело кончится
По наблюдениям Дворядкина, неудовлетворенный в Барнауле спрос уходит на рынки недвижимости в другие города: Новосибирск, Санкт-Петербург. Сегодня агентства ежемесячно совершают примерно по сотне таких межрегиональных сделок в совокупности. Эта тенденция продолжится в случае дефицита предложений у нас. Также он ожидает развития сегмента малоэтажных частных домов.
Об этом же заявила и Зинаида Герасимович. Этот рынок государство все активнее стимулирует льготной ипотекой, социальными программами, развитием инженерно-технических сетей. "Доля индивидуального жилья в Алтайском крае уже сегодня растет. Если в 2018 году она составляла 32%, то в этом уже достигла 40% и в будущем продолжит увеличиваться", – считает эксперт.
