В Барнауле с начала года заметно прибавилось предложений на рынке жилья. Это произошло за счет того, что в продажу десятками выходят квартиры в новостройках – там, где в прошлом году их активно скупали инвесторы. Эту информацию "Толку" подтвердили застройщики и риэлторы, пишет "Толк".
По максимальной цене
По данным ЦИАНа, предложение новостроек в Барнауле уже превышает число вторичных квартир. В январе текущего года объем лотов вырос на 50% по сравнению с первым месяцем прошлого года (с 1,9 тыс. до 2,9 тыс.). При этом, говорят барнаульские риэлторы, помещений для жизни (а не для инвестиций), стало меньше на 30%.
Анализ сайта "Авито" тоже показывает большой прирост новостроек. В большинстве ЖК, где раньше пытались продать невостребованные многокомнатные квартиры сами девелоперы, сейчас появились и десятки новых предложений. Это как маленькие, так и крупногабаритные варианты, в основном от разных частных лиц либо от риэлторов. Авторы объявлений подтверждают их актуальность.
Их дополняют и квартиры от застройщиков. В итоге в одном доме может продаваться сразу 20-50 вариантов. В числе лидеров – ЖК "Мичурин парк", "Норд", "Дружба", "Солар". В компании "Адалин-Строй", которая занимался первым проектом, говорят, что именно сейчас продавцы созрели из-за того, что дома находятся на стадии сдачи.
"Когда мы продавали здесь квартиры, как раз начинался этот ажиотажный период под влиянием льготной ипотеки. В то время на рынке было мало предложений, и клиенты массово скупали объекты у нас.
К тому же в этом районе – рядом с ТЦ "Волна" – давно никто ничего не строил. Поэтому много было и тех, кто приобретал для себя в целях расширения – им важно было остаться в этом районе. Но ситуация у них могла поменяться за время строительства, и сейчас кто-то из них выставляет объекты на продажу. Вместе с ними продают и инвесторы, которые приобретали исключительно с целью заработать", – поясняют в "Адалин-Строе".
Почему сейчас?
В компании "ПрофРесурс", которая ведет строительство квартала "Норд", пояснили, что в этих домах тоже есть своя доля инвесторов, которые активизировались именно сейчас, когда объекты вводят в эксплуатацию. Ведь в данный период стоимость квартиры в полностью сданном доме достигла своего пика.
"При покупке квартир будущие собственники открыто говорят о цели приобретения недвижимости. Одни покупают для дальнейшего проживания, другие — с целью вложения финансовых средств и перепродажи, зная, что в период сдачи дома квартира будет стоить выше первоначальной цены", — пояснили в строительной компании.
После сдачи дома помещение будет простаивать, а владелец понесет расходы на коммунальные услуги и налоги. Чтобы зарабатывать на аренде, собственнику нужно сначала сделать затратный ремонт, а потом сдать квартиру. Поэтому те, кто не планирует такой вариант, спешат продать новостройку побыстрее.
Руководитель агентства недвижимости "Этажи-Барнаул" Роман Елизаров называет еще одну возможную причину продажи квартир собственниками – сейчас в городе запускаются новые интересные проекты в новостройках, и бизнесмены продают имеющиеся объекты, чтобы вложиться в другие.
Последний шанс
Вместе с тем пестрят предложениями и еще строящиеся жилые высотки. Среди них ЖК "Классика" (Павловский тракт, 60б), ЖК "Лапландия" (Павловский тракт, 172), ЖК "Локомотив" (пр. Строителей, 18), ЖК "Мирный" (ул. Советской Армии, 75), ЖК "Матрешки" (проезд Северный Власихинский, 98) и другие.
Еще больше предложений в тех домах, которые только вышли на рынок – новые корпуса ЖК "Серебряный бор" (ул. 6-я Нагорная, 15г), ЖК "Шотландия" (ул. 280-летия Барнаула, 22), ЖК "АртХаус" (ул. Партизанская, 175), ЖК "Оскар" (пр. Красноармейский, 61б). В этом случае большинство свободных вариантов реализуют еще сами застройщики.
Риэлторы поясняют, что на формирование большого пула инвестиционных квартир влияет густонаселенность жилого комплекса. Где больше маленьких студий и компактных квартир европейской планировки, там будет и больше перекупов. Также их привлекает низкая цена и высокие темпы строительства. При этом конкретное расположение дома, благоустройство, качество и класс ЖК – второстепенны.
"Именно сейчас инвесторы активизировались, потому что растут ставки по ипотеке. Чаще люди думают как? Ипотека дорожает – значит, цены на жилье будут падать. И сейчас, по их логике, последний шанс реализовать недвижимость по высокой цене. Но покупатели, наоборот, боятся, что цены будут расти еще больше", – пояснил Роман Елизаров.
Спрос падает
Спрос на ипотеку действительно сокращается. По данным "Дом.рф", количество выданных ипотечных кредитов в Алтайском крае в декабре минувшего составило 3,1 тыс. – на 9% меньше, если сравнить с аналогичным периодом прошлого года. При этом более ощутимо снижается число выданных ипотек на новостройки. В декабре падение в этом сегменте составило 17%.
"Новых покупателей сейчас стало мало, по таким ценам их сложно найти. Количество заявок на ипотеку реально снизилось в два раза. В январе была активность, но это не повышенный спрос, а неудовлетворенный прошлогодний, от тех, кто не успел купить в декабре квартиры. Тогда был дефицит, сейчас на рынок действительно выходят свежие варианты", – поясняет директор агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин.
Риэлторы оговариваются: ранее в Барнауле сформировался настолько острый дефицит предложений, что выходящие сегодня объекты находят своего потенциального покупателя. Но если их число будет прибывать, а спрос продолжить падать из-за растущих ипотечных ставок, то рынок рано или поздно перенасытится. В АН "Этажи" это прогнозируют в 2023-2024 годах.
Инвесторы захватили рынок
А пока отдельные собственники, пользуясь случаем, необоснованно задирают цены. В ажиотажные периоды им удается продавать жилье по завышенной стоимости, а в спокойные сезоны – нет. Но, по словам Дворядкина, это не система, а лишь единичные случаи. "В феврале все начнет устаканиваться, лотов в продаже станет заметно больше, спрос прошлого года уже удовлетворен, а нового спроса нет, поэтому цены будут более адекватными", – обещает эксперт.
Во всей этой ситуации самое незавидное положение у конечных потребителей, которым необходимо приобрести квартиры сейчас. Государство с началом пандемийного кризиса обещало поддержку граждан в части повышения доступности жилья. Для чего и была введена льготная ипотека под 6% на новостройки. Однако в итоге колоссальную поддержку получили застройщики, банки, риэлторы, перекупы.
Сейчас большая часть рынка новостроек фактически "захвачена" инвесторами, которые диктуют свои условия. А конечные потребители, наоборот, вынуждены брать квартиры по очень завышенным ценам, да еще и под растущие ипотечные проценты. Доступность жилья для них резко снизилась, говорит Дмитрий Дворядкин.
По данным крупнейших баз объявлений, в настоящее время в Барнауле продается в совокупности порядка 4 тыс. квартир. Согласно сервису "Минжкх.рф", в городе насчитывается в пределах 3,4 тыс. многоквартирных объектов. Это означает, что в среднем в каждом таком доме выставлено на продажу как минимум по одной квартире.
