Застройщики в Барнауле не могут получить банковское финансирование на новые ЖК после повышения ключевой ставки с конца февраля. Из-за этого им приходится отложить проекты до лучших времен. Другие еще и сознательно не хотят связываться с кредиторами и строят за свой счет. Эти вопросы обсудили на круглом столе в Сибирской медиагруппе 25 апреля, пишет "Толк".
Будет дефицит
По словам заместителя руководителя инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Ольги Дерявской, в нынешнем году стартовало 15 многоквартирных домов, из них пять в марте и пять в апреле. При этом большинство ЖК застройщики начали возводить за свой счет.
"Я пока не отмечаю снижения количества объектов, которые зашли на рынок долевого строительства. Но отмечаю, что финансирование строительства осуществляется за счет собственных средств, так как эти дома не входят в проектное финансирование банков", – подтверждает эксперт.
С ней соглашается и председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. По его данным, после роста ключевой ставки ЦБ с конца февраля в регионе не было выдано ни одного проектного финансирования. Хотя на рассмотрении такие заявки в банках есть. Но кредиторы не могут принять условия, которые устроили бы и их, и девелоперов, поэтому не одобряют заявки.
"С объектами, которые начаты и достраиваются, проблем нет. Новые тоже должны завершить, если крупные застройщики имеют оборотные средства и рискнули начать стройку без помощи банков. Но объемы явно сократят. Если раньше они одновременно брались за пять-шесть проектов, то сейчас уже их будет один-два. А вот мелкие игроки, у которых нет своих денег, и вовсе не начнут проекты без банковских средств", – говорит он.
Поэтому неизбежно дальнейшее падение рынка первичного многоквартирного жилья. Кстати, с переходом на систему эскроу, объем уже обрушился почти вдвое (с 1,3 до 0,7 млн кв. метров). О том же свидетельствует и сокращение выдаваемых разрешений на строительство. Это приведет к дефициту долевок, что не позволит снижать цены.
Банк "съедает" деньги
Застройщики вновь посетовали на само участие банков. Замдиректора компании "СОК" Андрей Щукин отметил, что условия, которые они подписывали с кредиторами, были одни, а после событий 24 февраля банк меняет их в одностороннем порядке, включая ставки. Запаздывает и оценка, ее опережает удорожание стройматериалов, из-за чего пришлось три раза переделать проект и понести расходы.
"Раньше средства дольщиков поступали, и застройщик мог сразу приобрести, например, понравившийся участок. Теперь с учетом того, что деньги лежат на эскроу, он должен обратиться в банк за кредитом, без субсидий, а по коммерческой ставке. И переплатить за землю, которая и без того уже стоит баснословно (за квартал 2036 в 13 га застройщик еще в 2020 году отдавал полмиллиарда рублей)", – привел пример замдиректора компании "Жилищная инициатива" Роман Клевакин.
Из-за того, что часть средств "съедается" банками, часть заморожена на счетах, у застройщиков остается все меньше собственных денег и прибыли. По его подсчетам, каждый инвестиционный цикл вымывает 40% собственных средств.
"Если сейчас мы строим 20 домов, то к следующему инвестиционному циклу останется на 40% меньше. Потом еще на 40% меньше. И так в перспективе нескольких лет сократится до нуля", – говорит застройщик.
Риски остаются
Мишустин напомнил, что в системе проектного финансирования банк, вообще-то, должен был выступать гарантом. Но на деле получилось, что он просто получает свою маржу. Банальный пример с "Барнаулкапстроем", который не сдал вовремя ЖК "Парковый", реализуемый по системе эскроу.
"Вы исключите из этой схемы застройщика сейчас, и пусть банк завершает объект. Но нет – ему это не надо. У него много требований только к девелоперам, а сам он ни за что не отвечает. Ему "до лампочки", когда этот объект будет достроен. Он свою маржу получит. Если застройщик заинтересован сдать проект как можно раньше, то банку, наоборот, даже выгодно растянуть проект", – говорит эксперт.
Застройщики давно пугают приостановкой начатых ЖК. Ведь в этом году ситуация сильно усугубилась санкциями, которые резко ограничили ряд поставок из недружественных стран для комплектации строек. Однако госинспекция уверяет, что пока извещений о приостановке проектов после 24 февраля не поступало. В регионе есть несколько проблемных ЖК, но они появились задолго до нынешнего кризиса.
"Но риски есть и были всегда. И с проектным финансированием они у нас остались. Мы долго чистили рынок, легализовали его в рамках 214-го закона. Однако я все равно рекомендую гражданам, прежде чем вкладывать средства, помимо инфраструктуры и месторасположения дома, тщательно изучать компанию-застройщика", – предостерегла Дерявская, учитывая новые кризисные условия на рынке.
