Минимизация рисков, рост цен и качества: что происходит на рынке новостроек?
Классическая схема долевого строительства уходит в прошлое. На смену ей сегодня пришел механизм эскроу, а в будущем власти России и вовсе хотят отказаться от долевок
В России активно обсуждают полный отказ от долевого строительства, чтобы дать 100%-ю гарантию дольщикам. На днях о необходимости его введения в который раз заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. На уровне правительства вопрос уже прорабатывают, но конкретных инициатив не выносят – для многих очевидно, что это будет еще более сложный и длительный процесс, чем переход на эскроу. Да и в целом, все эти реформы могут стать губительными для отрасли. Эксперты федерального уровня анализируют существующие схемы и фантазируют, как будет выглядеть рынок, если в нем совсем не будет института долевого строительства.
Вчера. Классические ДДУ
Последние годы сфера долевого участия в строительстве развивалась особенно активно, и несмотря на ряд защитных мер, демонстрировала свои проблемы — в стране то и дело появлялись долгострои с обманутыми дольщиками. В качестве реакции на эти события власти были вынуждены ужесточать законы.
Так, простого договора долевого участия стало недостаточно, и в 2014 году обязательства застройщика начали страховать в аккредитованных компаниях, а с 2017-го создали специальный государственный фонд, который стал гарантом завершения проектов. За это застройщиков обязали делать отчисления в выше указанные структуры. Что касается Алтайского края, то здесь воспользоваться страховыми суммами никому так и не довелось. Кстати, данный порядок пока еще действует в нашем регионе – с гарантиями фонда возводят как минимум 92 многоквартирные новостройки. Но они станут последними. Какие же особенности у схемы, к которой все уже так привыкли?
1. Застройщики могли устанавливать низкие цены за счет беспроцентных денег дольщиков.
2. Это повысило спрос со стороны не только конечных потребителей, но и многочисленных инвесторов, которым выгодно скупать жилье на стадии котлована, а по готовности продавать с большой наценкой.
3. За возможность сэкономить у дольщика появлялось множество рисков – остаться без квартиры и без денег, получить жилье с большой просрочкой или в плохом состоянии.
4. Прибыльный бизнес привлекал больше строительных компаний, которые конкурировали между собой, создавая все более эксклюзивные продукты, благодаря чему за последние годы Барнаул и Алтайский край заметно преображались.
5. В то же время застройщику было максимально выгодно получить деньги граждан здесь и сейчас, поэтому в ряде случаев визуализации приукрашивались, масштабы преувеличивались, а на деле в результате экономии выходил скромный неказистый проект, иногда и с серьезным браком.
Сегодня. Эскроу-счета
Однако, этот механизм показался федеральным властям неэффективным, и за ним последовала самая глобальная реформа последних лет: переход на эскроу-счета. Что характерно, и такая схема не стала идеальной, в ней тоже есть как плюсы, так и минусы.
1. Банковские проценты удорожают стройку, а в конечном итоге оплачивает их покупатель.
2. В случае наступления непредвиденной ситуации и с застройщиком, и с банком, где открыт счет, сохраняется только 10 млн руб., даже если покупатель оплатил гораздо больше.
3. В схеме появляется дополнительный игрок, который замораживает деньги на несколько лет. Сам он получает с них прибыль, пуская в оборот, а для дольщика и застройщика они обесцениваются как минимум на уровень инфляции.
4. Вместе с тем банк же и выступает гарантом, который не оставит дольщиков совсем без денег и жилья, что для граждан не так уж и плохо.
5. А вот для застройщика это еще одна «лишняя» структура, которая его жестко контролирует, нередко ограничивает, бюрократизирует и замедляет ряд процессов.
6. В то же время девелопер больше не зависит от денег дольщиков, оплачивая ими строительные работы и материалы. Их теперь финансирует банк, а значит, четко соблюдается график стройки.
Завтра. Запрет долевок
Проанализировав первые результаты и мнения участников рынка, российские власти уже засомневались в правильности эскроу-схемы и готовы идти дальше, совсем отказавшись от долевого строительства. Если покупку прав на возводимые объекты в России действительно отменят, то можно предположить несколько сценариев развития ситуации. Наиболее вероятный строится всё на том же кредитовании в банках, которое заменяет деньги дольщиков. Исходя из этого, в новом механизме очевидны такие особенности:
1. Компания несет еще больше затрат на кредиты, которые в этом случае будут иметь высший процент, чем в схеме с эскроу.
2. Девелопер будет начинать продажи квартир только по готовности, а значит, теряет много времени, прежде, чем получить реальный доход.
3. Такая схема на 100% обезопасит покупателей от рисков недостроя, срыва срока сдачи, потери денег, получения в итоге не такой квартиры, как было заявлено в красочном проекте.
4. Поскольку продавать застройщику придется уже готовый продукт, он будет максимально повышать его качество.
5. Цены на новостройки увеличатся еще больше, чем с применением эскроу, за счет бОльших банковских процентов, повышения качества и максимальной степени готовности.
6. На рынке останутся лишь конечные потребители и только крупные надежные застройщики. А значит, падающий спрос будет вполне соответствовать сократившемуся предложению, и никакого дисбаланса быть не должно.
Понятно, что первый вариант доживает свои дни, и в будущем на рынке возможны первый или второй. Большинство компаний не выдержат таких условий, а дольщики, напуганные растущими ценами, будут все чаще обращаться на вторичный рынок. И в этом случае, чтобы спасти отрасль, чиновники уже начали обсуждать введение специальных жилищных депозитов с повышенной ставкой. На них граждане смогут накапливать деньги, приумножать, и вкладывать в новое готовое жилье. Собственно, эта прибыль, которая в эскроу-схеме достается банкам, пойдет клиентам, что компенсирует рост цен на квартиры. При этом покупатель не привязан к какому-либо ЖК, а выбирает сданный объект уже по факту. Этот механизм был бы более честным, но может ли он прижиться в нашей стране, большой вопрос. Впрочем, не факт, что рынок примет и все остальные изменения.
