Детальное обсуждение перехода строительства на проектное финансирование, которое активно ведется на всех уровнях власти и бизнеса, приводит к любопытным выводам. С одной стороны вскрываются новые проблемы, которые возникнут у участников процесса из-за несовершенства законодательства, с другой - в отрасли намечаются интересные тенденции.
15% готовности
В кабинете министров неожиданно осознали, что для перехода на проектное финансирование новостроек необходима поддержка в один триллион рублей. Ведь ранее дольщики на 80% закрывали потребность компаний, а объем кредитов составлял 13%. В новой модели первый показатель сойдет на нет, второй - увеличится до 90%. Банки явно к такой нагрузке не готовы, поэтому процесс решено не форсировать. Переход растянется до 2022 года, когда достроят последний дом с привлечением дольщиков, и будет идти по нарастающей.
В этой связи появилось еще одно послабление для застройщиков. В разработанных Минстроем критериях степень готовности для комплексно осваиваемых территорий снизили до 15%. Всем остальным для продолжения работы по старой схеме надо довести проект до 30% и привлечь 10% дольщиков.
Интересно, что регионам разрешили самостоятельно устанавливать такие пороги, руководствуясь текущей ситуацией в строительном секторе. И алтайские отраслевые компании неоднократно просили местные власти использовать это право, чтобы избежать появления долгостроев и пострадавших вкладчиков. Но российское правительство заявляет: ни один из субъектов федерации такой ответственности на себя не взял.
Новоселы в залоге у банка
Другой проблемой должно стать то, что в иных случаях на одном земельном участке строится одновременно несколько домов (корпусов или отдельно стоящих блок-секций) в разной степени готовности. Среди них есть сданные и заселенные, а по новому закону банки будут брать в залог весь участок целиком вместе с размещенными на нем объектами. В этом случае видится несколько выходов - межевать участки, что еще больше затянет сроки (от 1 месяца до 1 года), либо вносить соответствующие поправки в закон. Но пока это не будет решено, кому-то из девелоперов действительно придется закладывать землю с готовыми домами и собирать подписи на согласие с жильцов.
Аналог ипотеки
Некоторые эксперты предрекают замещение ипотеки беспроцентной рассрочкой от застройщиков. Ведь они теперь не будут получать эти деньги до конца строительства, а значит, стопроцентная оплата квартир дольщиками им не принципиальна. В то же время компании могут предложить более выгодную альтернативу жилищному кредиту, что позволит увеличить спрос.
Единственный нюанс - от суммы, накопленной на эскроу зависит процент, под который банк выдает проектное финансирование, но с другой стороны - у застройщика не будет проблем с реализацией квартир. Если он предоставит выгодную схему покупки, то их большая часть будет забронирована, инвесторы рассчитаются до сдачи, и он сразу получит все средства. Дольщик в крайнем случае к окончанию строительства сможет взять всё ту же ипотеку на оставшиеся невыплаченные средства, сократив переплату банку.
Дробление проектов
Многие в начале реформирования долевого строительства считали, что в бизнесе останутся наиболее крупные и успешные компании, которые способны привлечь банковское финансирование или оперировать собственными средствами, пусть число их проектов немного и сократится. А вот мелкие организации, не располагающие ресурсами, якобы, должны уйти с рынка. Однако, на деле всё может оказаться иначе.
Успешность бизнеса будет зависеть лишь от того, насколько быстро удастся довести процесс до стадии готового для продажи продукта. А значит, ключевым моментом станут удельная площадь объекта и технологии, позволяющие сократить сроки. То есть теперь будет выгодно возводить небольшие дома, на которые требуется меньше денег и времени. И на фоне возможного дефицита предложений на первичном рынке тот скромный объем квартир удастся быстро реализовать. К тому же, вынужденно небольшие площади и этажность домов на радость урбанистам позволят создавать «человечные» по масштабам жилые районы. Именно такими проектами и могут заняться мелкие участники рынка.
Вместе с тем, крупные игроки, привыкшие к сверхприбыли, теперь ее могут не увидеть. Одни начнут приспосабливаться, другие потеряют интерес и будут искать более выгодные сферы бизнеса. Кроме того, никто не исключает появления крупного подконтрольного власти госзастройщика, способного потеснить лидеров. Как бы ни было, сужение и частичная монополизация рынка в ближайшие годы действительно неизбежны. Вот только не факт, что за счет ухода мелких компаний.
Реформа маркетинга
Другим способом адаптации станет реализация готовых квартир, что позволит не прибегать к высокопроцентному банковскому кредитованию. К слову сказать, в Барнауле уже заблаговременно построили такой объект без долевых вложений, и в настоящее время продают сданное жилье. Эксперимент удался, и какие-то девелоперы точно пойдут по этому пути. Но тут же столкнутся с другой проблемой - как быстро конвертировать готовые квартиры в деньги, если их 200, 300 или 600. Очевидно, что придется привлекать клиентов еще на этапе строительства, анонсировать проект, регулярно информировать о ходе реализации и разработать целую систему бронирования.
Безусловно, общий имидж и репутация компании также будут работать на удержание клиента, а значит, больше ресурсов придется тратить на системный PR, ценность которого до сих пор осознавали немногие строители. Потребуется и выработка новых решений для сотрудничества с агентствами недвижимости, ведь любой риелтор предпочтет убедить покупателя приобрести что-нибудь именно сейчас, а не дожидаться несколько месяцев, пока сдадут объект.
К тому же, считают эксперты, необходимость продавать исключительно готовое жилье неизбежно приведет к повышению качества как самих квартир, так и проектов в целом. Ведь больше не будет таких ситуаций, когда дольщик вложил деньги, подписал договор и уже никуда не денется. Теперь он сможет осматривать готовые квартиры у разных девелоперов и выбирать наиболее привлекательный вариант.
15% готовности
В кабинете министров неожиданно осознали, что для перехода на проектное финансирование новостроек необходима поддержка в один триллион рублей. Ведь ранее дольщики на 80% закрывали потребность компаний, а объем кредитов составлял 13%. В новой модели первый показатель сойдет на нет, второй - увеличится до 90%. Банки явно к такой нагрузке не готовы, поэтому процесс решено не форсировать. Переход растянется до 2022 года, когда достроят последний дом с привлечением дольщиков, и будет идти по нарастающей.
В этой связи появилось еще одно послабление для застройщиков. В разработанных Минстроем критериях степень готовности для комплексно осваиваемых территорий снизили до 15%. Всем остальным для продолжения работы по старой схеме надо довести проект до 30% и привлечь 10% дольщиков.
Интересно, что регионам разрешили самостоятельно устанавливать такие пороги, руководствуясь текущей ситуацией в строительном секторе. И алтайские отраслевые компании неоднократно просили местные власти использовать это право, чтобы избежать появления долгостроев и пострадавших вкладчиков. Но российское правительство заявляет: ни один из субъектов федерации такой ответственности на себя не взял.
Новоселы в залоге у банка
Другой проблемой должно стать то, что в иных случаях на одном земельном участке строится одновременно несколько домов (корпусов или отдельно стоящих блок-секций) в разной степени готовности. Среди них есть сданные и заселенные, а по новому закону банки будут брать в залог весь участок целиком вместе с размещенными на нем объектами. В этом случае видится несколько выходов - межевать участки, что еще больше затянет сроки (от 1 месяца до 1 года), либо вносить соответствующие поправки в закон. Но пока это не будет решено, кому-то из девелоперов действительно придется закладывать землю с готовыми домами и собирать подписи на согласие с жильцов.
Аналог ипотеки
Некоторые эксперты предрекают замещение ипотеки беспроцентной рассрочкой от застройщиков. Ведь они теперь не будут получать эти деньги до конца строительства, а значит, стопроцентная оплата квартир дольщиками им не принципиальна. В то же время компании могут предложить более выгодную альтернативу жилищному кредиту, что позволит увеличить спрос.
Единственный нюанс - от суммы, накопленной на эскроу зависит процент, под который банк выдает проектное финансирование, но с другой стороны - у застройщика не будет проблем с реализацией квартир. Если он предоставит выгодную схему покупки, то их большая часть будет забронирована, инвесторы рассчитаются до сдачи, и он сразу получит все средства. Дольщик в крайнем случае к окончанию строительства сможет взять всё ту же ипотеку на оставшиеся невыплаченные средства, сократив переплату банку.
Дробление проектов
Многие в начале реформирования долевого строительства считали, что в бизнесе останутся наиболее крупные и успешные компании, которые способны привлечь банковское финансирование или оперировать собственными средствами, пусть число их проектов немного и сократится. А вот мелкие организации, не располагающие ресурсами, якобы, должны уйти с рынка. Однако, на деле всё может оказаться иначе.
Успешность бизнеса будет зависеть лишь от того, насколько быстро удастся довести процесс до стадии готового для продажи продукта. А значит, ключевым моментом станут удельная площадь объекта и технологии, позволяющие сократить сроки. То есть теперь будет выгодно возводить небольшие дома, на которые требуется меньше денег и времени. И на фоне возможного дефицита предложений на первичном рынке тот скромный объем квартир удастся быстро реализовать. К тому же, вынужденно небольшие площади и этажность домов на радость урбанистам позволят создавать «человечные» по масштабам жилые районы. Именно такими проектами и могут заняться мелкие участники рынка.
Вместе с тем, крупные игроки, привыкшие к сверхприбыли, теперь ее могут не увидеть. Одни начнут приспосабливаться, другие потеряют интерес и будут искать более выгодные сферы бизнеса. Кроме того, никто не исключает появления крупного подконтрольного власти госзастройщика, способного потеснить лидеров. Как бы ни было, сужение и частичная монополизация рынка в ближайшие годы действительно неизбежны. Вот только не факт, что за счет ухода мелких компаний.
Реформа маркетинга
Другим способом адаптации станет реализация готовых квартир, что позволит не прибегать к высокопроцентному банковскому кредитованию. К слову сказать, в Барнауле уже заблаговременно построили такой объект без долевых вложений, и в настоящее время продают сданное жилье. Эксперимент удался, и какие-то девелоперы точно пойдут по этому пути. Но тут же столкнутся с другой проблемой - как быстро конвертировать готовые квартиры в деньги, если их 200, 300 или 600. Очевидно, что придется привлекать клиентов еще на этапе строительства, анонсировать проект, регулярно информировать о ходе реализации и разработать целую систему бронирования.
Безусловно, общий имидж и репутация компании также будут работать на удержание клиента, а значит, больше ресурсов придется тратить на системный PR, ценность которого до сих пор осознавали немногие строители. Потребуется и выработка новых решений для сотрудничества с агентствами недвижимости, ведь любой риелтор предпочтет убедить покупателя приобрести что-нибудь именно сейчас, а не дожидаться несколько месяцев, пока сдадут объект.
К тому же, считают эксперты, необходимость продавать исключительно готовое жилье неизбежно приведет к повышению качества как самих квартир, так и проектов в целом. Ведь больше не будет таких ситуаций, когда дольщик вложил деньги, подписал договор и уже никуда не денется. Теперь он сможет осматривать готовые квартиры у разных девелоперов и выбирать наиболее привлекательный вариант.
