К такому выводу коллегия пришла по итогам рассмотрения жалобы одного россиянина. В октябре 2015 года он купил у ООО "СпецСтройКубань" двухкомнатную квартиру в строящемся доме за 3,2 млн рублей — исходя из 49 432,34 рублей за кв. м. По договору ее площадь должна была составить 64,81 кв. м, но по факту оказалась меньше на 2,15 кв. м.
В договоре с застройщиком было указано, что перерасчет цены не производится в случае, если площадь квартиры окажется больше или меньше проектной. Но гражданин все равно попытался вернуть деньги за недополученные "квадраты".
Суд первой инстанции частично удовлетворил его требования, признав упомянутое условие договора недействительным. Он исходил из того, что застройщик отступил от договора, передав покупателю квартиру меньшей площади.
Апелляция решение в пользу дольщика отменила и отказала в удовлетворении требований, указав, что условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры. Кассация с этим согласилась.
Но у судебной коллегии по гражданским делам, куда пожаловался дольщик, оказалось иное мнение. Она напомнила, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта (это предусмотрено законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"; ФЗ-214).
Передача покупателю квартиры меньшей площади "является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер", указал ВС. Поэтому, по его мнению, статья 7 ФЗ-214 позволяет дольщику требовать соразмерного уменьшения цены договора, если недвижимость оказалась хуже обещанной.
Еще одна статья ФЗ-214 — пятая — разрешает предусматривать в договоре возможности, случаи и условия изменения цены. На ее основании, считает ВС, в договоре можно установить лишь определенную погрешность размера площади объекта, которые не повлекут соразмерное изменение цены. Если она не определена, то дольщик "не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения", резюмировала коллегия.
Она отменила акты апелляции и кассации по этому делу, и отправила спор на новое рассмотрение в ВС Республики Северная Осетия — Алания.
