Покупка квартиры или дома – мероприятие очень серьезное и подходить к нему нужно с большой ответственностью. Одно дело, если ты покупаешь первичное жилье – здесь хотя бы в техническом плане должно быть меньше проблем, а вот к приобретению квартиры или дома на вторичном рынке подходить нужно более внимательно. Первое, с чем стоит определиться, – займетесь ли вы поиском необходимого варианта самостоятельно или доверитесь профессионалам. С целью экономии некоторые выбирают первый вариант, но это подчас выходит покупателю боком, ведь чтобы после покупки недвижимости не возникло проблем, нужно обладать определенными знаниями и навыками.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА
Пожалуй, главное, на что нужно обратить внимание, – это юридическая сторона вопроса, и здесь подводных камней великое множество. Прежде чем купить квартиру на вторичке, проверьте правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. К правоустанавливающим относятся договор купли-продажи, дарения и т. п., а к правоподтверждающим – свидетельство о государственной регистрации недвижимости. Хотя эти документы не предоставляют полную информацию о квартире. На рынке существуют такие понятия, как юридическая чистота сделки и юридическая чистота квартиры. Отследить их – дело довольно сложное, и часто это бывает не под силу даже профессиональному риелтору, не то что обывателю.
Вячеслав ОЛЬХОВОЙ, вице-президент СРО НП «Алтайская Гильдия Риэлторов»:
«Отследить юридическую чистоту квартиры – значит узнать ее историю с того момента, когда был построен дом, и до настоящего времени. Хорошо, конечно, если дому всего несколько лет и у квартиры был один собственник, а если это хрущевка, построенная в середине прошлого века и сменившая множество хозяев? Тогда отследить историю квартиры очень сложно, а порой и просто невозможно в связи с пожаром в барнаульском БТИ, в котором сгорела значительная часть документации».
Правоустанавливающие документы на недвижимость все же говорят о многом – из свидетельства о госрегистрации можно узнать, кому принадлежит данная квартира, на каком основании (купил, подарили, досталась по наследству) и наложены ли на право собственности какие-то обременения, запреты или ограничения. Но чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки, этого документа недостаточно. Специалисты советуют получить выписку из ЕГРП, в которой будут отражаться все сведения о квартире. Если собственник не желает ее предоставить, то можно сделать это и покупателю, причем для этого не обязательно ехать в Росреестр. В настоящее время сведения из ЕГРП являются общедоступными и по запросу могут предоставляться любому желающему даже посредством электронных каналов связи, что быстро, просто и очень удобно.
Вячеслав ОЛЬХОВОЙ:
«Выписку из ЕГРП брать вовсе не обязательно, но это все-таки лучше сделать, чтобы себя обезопасить. Особенно учитывая тот факт, что сейчас для осуществления сделок с недвижимостью не нужно ничего кроме паспортов сторон и договора купли-продажи».
Раньше, когда человек продавал квартиру, на свидетельстве о госрегистрации права собственности ставился штамп «Погашено» или оно вовсе изымалось. Теперь же после продажи старое свидетельство остается у бывшего собственника (но оно не имеет юридической силы), а покупателю выдается новое. Получается, что мошенники могут запросто воспользоваться этой ситуацией. Допустим, в 2012 году человек продал квартиру, а свидетельство о госрегистрации осталось у него на руках. Он вполне может попытаться продать недвижимость еще раз, и доверчивый покупатель в этом случае пострадает от его мошеннических действий. А если взять выписку из ЕГРП, то она свидетельствует о том, что право собственности у этого гражданина прекратилось в прошлом году и продавать он недвижимость не может.
ПРОПИСАННЫЕ ЖИЛЬЦЫ
И ДОЛГИ ПО КОММУНАЛКЕ
Идеальной, конечно, можно назвать только ту квартиру, которая полностью свободна от арестов, залогов, долгов, а также проживающих и зарегистрированных лиц. Но на практике такие случаи встречаются далеко не всегда. Бывает так, что вместе с новой квартирой собственнику достаются не только стены, но и долги по коммуналке или прописанные в ней люди. Это, конечно, неприятно, но, как рассказал Вячеслав ОЛЬХОВОЙ, особых проблем в том, что кто-то прописан в квартире, для нового собственника нет, конечно, если у прописанных граждан нет права собственности на данную недвижимость. В этом случае новый хозяин квартиры может по суду их выписать. Но все же суд – это определенные затраты времени, сил и средств, поэтому на квартиру с прописанными в ней людьми покупатель вполне обоснованно может потребовать скидку. Узнать о том, прописан в квартире кто-то или нет, можно в управляющей компании – они сделают выписку из домовой книги.
А вот с долгами по коммунальным платежам отдельная история. Согласно Жилищному кодексу бремя содержания квартиры несет собственник, в связи с этим управляющая компания не вправе требовать от нового хозяина жилья оплаты старых долгов.
Вячеслав ОЛЬХОВОЙ:
«Еще полтора года назад многие управляющие компании нашего города пытались заставить новых собственников гасить долги по услугам ЖКХ. Но, к счастью, в настоящее время достигнуто понимание того, что это незаконно. И все же, если представители УК пытаются повесить на вас долги предыдущего собственника, вы можете обратиться в комитет по ЖКХ или правоохранительные органы».
ПЕРЕДАЧА ДЕНЕГ
Существует 2 варианта передачи средств – до и после подписания договора купли-продажи недвижимости. Если вы собираетесь передать деньги до того, как подписали договор, то нужно быть твердо уверенным, что с документами все в порядке, что все они имеются на руках и что в приемке на регистрацию права собственности вам не откажут. Если же есть хоть какие-то сомнения, то передавать деньги нужно после подписания договора купли-продажи. Расчет производится в зависимости от того, как стороны договорились между собой – кому-то удобнее наличкой, а кому-то – перечислением. Второй вариант обычно используют в случае чистой продажи, а если это цепочка сделок, то все-таки проще рассчитываться наличными.
ТЕХНИЧЕСКАЯ СТОРОНА ВОПРОСА
Документы – это не единственное, что нужно проверить перед покупкой недвижимости, есть еще технические моменты, которые не менее важны. В этом вопросе разобраться не будучи профессионалом очень трудно. Представьте – вы покупаете квартиру в доме, который построен много лет назад. Откуда вы узнаете, кто его строил, были ли какие-то проблемы при его возведении, тепло ли в нем зимой и нет ли трещин в фундаменте? Ответить на этот вопрос могут, пожалуй, только профессиональные и опытные риелторы, которые досконально разбираются в этих вопросах.
Еще большего внимания в техническом плане заслуживают частные дома – тут при осмотре лучше приглашать не только риелтора, но еще и профессионального строителя, который оценит состояние дома от фундамента до крыши. Стоит также помнить, что если продавец дома или квартиры специально скрыл от вас недостатки, то согласно законодательству он несет перед вами за это ответственность в течение 3 лет после сделки. Так что если вы докажете, что бывший собственник вашего жилья специально скрыл от вас недостатки квартиры, то суд обяжет его их устранить или вернуть вам деньги.
Будьте внимательны, заключая сделки с недвижимостью, и удачной вам покупки!
Особое внимание следует уделить перепланировке. Если она узаконена, то все в порядке, а если нет – нужно разобраться, правильно ли она сделана. Ведь в случае, когда перепланировка произведена по правилам, ее можно узаконить и после покупки квартиры, а вот если что-то не так, то могут возникнуть проблемы.
СПРАВКА
В некоторых российских городах бывали такие случаи, когда человек, продавший квартиру и получивший за нее, к примеру, 3 миллиона рублей (а в договоре указывают сумму в 1 миллион, чтобы избежать подоходного налога), потом делал справку, подтверждающую его невменяемость в момент сделки, и на основании этого суд признавал куплю-продажу недействительной. Покупатель в такой ситуации обязан возвратить квартиру, а продавец – деньги. Получается, что он возвращает лишь миллион, а не три, которые реально заплатил покупатель. К счастью, в Барнауле, по словам Вячеслава ОЛЬХОВОГО, таких случаев практически не бывает, но все-таки, занижая стоимость приобретаемой квартиры, нужно быть осторожным, чтобы не оказаться в подобной ситуации.
Материал подготовила
Елена РАГОЗИНА.
Алтайский портал недвижимостиии
|