В конце уходящего года депутаты Госдумы приняли, а президент Владимир Путин подписал закон о всероссийской реновации территорий, который позволяет сносить существующие дома и комплексно застраивать освободившиеся участки новыми зданиями. Детально разобравшись в положениях этого нормативного акта, можно сделать весьма интересные выводы.
Портрет домов под снос
Во-первых, в Барнауле под критерии нового закона теоретически могут попасть почти все дома. Ведь депутаты прописали, что изъять у собственников в рамках программы можно следующие многоквартирники:
- ветхие и аварийные;
- с высоким износом конструкций;
- требующие слишком дорогого капремонта;
- возведенные в период индустриального домостроения;
- в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
- несоответствующие градостроительному регламенту.
Для справки, в Барнауле сейчас насчитывается 2 944 МКД (в которых числится около 230 тыс. квартир). По данным сервиса dom.mingkh.ru, из этих домов 83 столетних, 154 – возведено в довоенные и военные годы, 2072 – в период индустриального домостроения. Все они гипотетически уже соответствуют критериям программы реновации. Нетронутыми могут остаться лишь памятники архитектуры, а также молодые объекты: 197 МКД, появившихся в лихие 90-е и 438 новостроек 2000-х лет. Конструкции с высокой степенью износа в них вряд ли обнаружат, зато в их числе вполне могут оказаться те, что не соответствуют градостроительному регламенту, ведь он постоянно меняется.
Стоит отметить, что на сегодня в Барнауле официально признаны аварийными 152 дома, которые ждут расселения в ближайшие годы. В них зарегистрированы 4 554 человека. Большинство этих объектов находится в районе Потока, Затона, Центра, Гоньбинке и ВРЗ. В Алтайском крае всего насчитывается 8 303 дома с 430 тыс. квартирами. В программу расселения включено 713 объектов, официально признанных аварийными и подлежащими сносу.
Легко ли изъять?
Решение о том, какую именно территорию отдать под реновацию, какие дома расселить и на каком основании, будут принимать региональные власти. Такими полномочиями их наделил тот самый закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий".
Однако, жильцы домов – претендентов на включение в программу сами решат дальнейшую судьбу зданий и земель. Они должны в течение месяца (после решения властей) провести голосование, и если хотя бы 2/3 из них будут за, то их МКД включат в реновацию. То есть, окончательное решение по каждой квартире зависит от коллективного разума всех жильцов дома. Исключение составят объекты, признанные аварийными – здесь собственники уже никак не смогут повлиять на постановления властей.
Что касается частных домов и дач, то их теперь тоже смогут изъять для государственных нужд. И порядок в этом случае только принудительный, но опять же исключительно в случае аварийного состояния объектов. В принципе, под этот критерий подойдет порядка 50% частного сектора, расположенного в центре Барнаула, а также в приближенных к нему районах. И это довольно внушительные территории.
Что взамен?
Закон предлагает гражданам самим выбрать альтернативу изымаемой квартиры. Это или денежная компенсация, исходя из её рыночной стоимости, или переселение в помещение равной стоимости в новостройке. Так как квартиры в старом фонде могут стоить немного, то собственникам придётся переселяться в жилье меньшей площади или покрывать недостающие средства за счёт ипотечного кредита.
Если в центре Барнаула и около него пойдут под реновацию многочисленные хрущевки и сталинки, количество недовольных жильцов резко вырастет. Люди явно будут не согласны с оценкой помещений, перспективой переселения на окраину и вынужденной ипотечной кабалой. Переезд из центра, где все нужное рядом, в новостройки без развитой инфраструктуры, для многих станет настоящей катастрофой. Поэтому граждане большинством голосов будут отстаивать свои дома. А значит, программа забуксует.
Если же в каких-то случаях, голосование все же пройдет в пользу реновации, не исключены массовые иски в суды от остальных несогласных жильцов. И в данных условиях реализация проекта снова застопорится из-за всех этих долгоиграющих споров. Но такие сценарии маловероятны, учитывая то, что даже разрушающиеся дома в городе расселяют крайне медленно по причине нехватки средств. Сложно предположить, что найдутся деньги на снос зданий, находящихся в нормальном рабочем состоянии.
За чей счет банкет?
По версии разработчиков, закон был принят не в интересах застройщиков, а прежде всего граждан, ведь в городах смогут быстрее обновлять обветшалый жилой фонд, создавать комфортную среду, от чего население только выиграет. Если раньше на расселение аварийных квартир выделялись только бюджетные средства, то теперь в рамках нового проекта реновации можно задействовать и деньги из казны (федеральной, региональной, муниципальной), и средства частных инвесторов, заинтересованных в возведении новых кварталов. По предварительным подсчетам, в ближайшие 10 лет на эти цели затратят 2 трлн рублей по всей стране.
Глава "Дом.РФ" Виталий Мутко не исключает, что его корпорация станет оператором программы в масштабах России. Новый застройщик, недавно созданный на ее базе, способен возводить целыми микрорайонами на 200-300 тысяч кв. м по разработанным "Дом.РФ" стандартам комплексного развития территорий, чтобы жильё было не только современным и комфортным, но и учитывало региональную специфику.
Такая перспектива заодно поможет повысить плановые показатели по сдаче жилья, которые так настойчиво требует правительство РФ. Не исключено, что федеральный девелопер будет работать в регионах в партнерстве с местными крупными компаниями, у которых есть ресурсы, интерес, опыт квартальной застройки и/или исполнения госзаказов. К слову сказать, в Барнауле таких совсем немного - «Селф», «Жилищная инициатива», «Алгоритм», «Союз».
Очевидно, что реновация в первую очередь придёт в столицы регионов страны, то есть, в Алтайском крае больше всего коснется Барнаула. Начнется она именно с центральных кварталов или приближенных к ним, так как эти земли всегда более интересны инвесторам и застройщикам, к тому же в спальных (отдаленных) районах «неправильных» домов найдется меньше. В остальных городах и посёлках региона обновлять ветхие МКД будут нескоро, так как бизнесменам это пока интересно.
