Интересная ситуация сложилась на вторичном рынке недвижимости в Барнауле. Продавцы квартир заметили, что в последнее время практически все клиенты берут ипотеку без первого взноса. Это означает, что 10-20% стоимости жилья не передается продавцам, но для банков подписываются фиктивные документы о приемке этих денег.
То есть, к примеру, собственник выставляет квартиру за 2,5 млн рублей, покупатель приобретает ее за эту сумму, но в договоре они указывают 2,9 млн рублей и готовят расписку, якобы, он передал продавцу 400 тыс. рублей наличными деньгами. Только в этом случае банк одобрит и проведет сделку, и владельцу перечислят сумму кредита, то есть, 2,5 млн рублей – она же полная стоимость жилья.
По словам риэлторов, которые пожелали остаться неизвестными в силу понятных причин, кредиторы давно об этой схеме знают, но закрывают глаза, чтобы не отсекать такой огромный пласт ипотечных заемщиков. Раньше этот механизм применялся нечасто. В последнее же время в 99% случаев продажи вторичного жилья идут в ипотеку, а более половины из них без первого взноса.
Тенденция прежде всего указывает на то, что у жителей города нет денег на покупку недвижимости, недостаточно доходов, чтобы накопить на первый взнос и отсутствуют сбережения. Как правило, на это идут одинокие молодые люди или семейные пары с детьми. Инвесторы, которые массово скупали объекты за наличку, давно реализовали отложенный спрос, и сейчас на рынке остались потребители, которым необходимо приобрести свой угол для проживания. В то же время, многие риэлторы за несколько лет «откатали» данный механизм, именно поэтому сейчас он стал таким популярным – его все чаще можно увидеть в рекламе агентских услуг. Однако, он имеет свои подводные камни, которые несут определенные риски и оказывают влияние на рынок.
Рискует продавец жилья
Самое сложное в этой схеме договориться с оценщиком, чтобы он нашел основания для завышенной цены в своем заключении для банка. Также не просто получить и согласие владельца объекта, потому как некоторые из них идут на вынужденное занижение стоимости (это делается, чтобы избежать налога на прибыль с продажи жилья). Другие собственники просто боятся фиктивного завышения и не без причины.
В случае отмены сделки покупатель может отсудить ту сумму, которая прописана в договоре, да и в целом при желании взыскать с продавца тот самый фактически непереданный первый взнос. Все будет зависеть от того, насколько грамотно составлена расписка. Юристы советуют подкрепить намерения еще и дополнительными соглашениями, в которых будет четко прописана схема, чтобы потом было проще доказать, что продавец от покупателя в реальности денег не получал.
Рискует банк
Есть в этой схеме и опасность для кредиторов. Если заемщик не сможет платить ипотеку, и квартиру придется выставить на торги, банк должен будет продать ее как минимум по той же самой завышенной стоимости, чтобы возместить сумму займа и проценты. Но ему не удастся реализовать объект за 2,9 млн рублей, если его реальная рыночная цена составляет 2,5 млн рублей. Очевидно, стоимость придется снижать и за вычетом всех расходов, кредитор вернет сумму меньшую, чем потратил на ипотеку данного заемщика, а значит, понесет убытки.
Некоторые риэлторы с клиентами пошли дальше и начали обналичивать ипотечные кредиты. То есть, в этой многоходовой схеме появляется еще один шаг – продавец после продажи возвращает покупателю часть денег, которые банк перечислит ему в расчет за квартиру. То есть, завышение делается уже на 500 или даже 700 тыс. рублей, из которых 400 тыс. также по документам проходят как первый взнос, но стоимость квартиры за 2,5 млн рублей в договоре вырастает до 3,2 млн рублей, а сумма кредита составляет 2,8 млн рублей. После сделки хозяин недвижимости получает их от кредитора, однако оставляет себе лишь 2,5 млн рублей (реальная стоимость квартиры), а 300 тыс. рублей передает покупателю, которые тот тратит на свое усмотрение. В этом случае банк понесет еще больше затрат, которые не сможет возместить в случае дефолта заемщика.
Псевдоповышение цен
И, наконец, многочисленные случаи фиктивного завышения стоимости жилья негативно влияют на статистику. Для того, чтобы оценщик сделал заключение с нужной стоимостью, продавцы поднимают цены в объявлениях на сайтах недвижимости. Именно поэтому в базах часто можно увидеть необоснованные и резкие скачки. В то же время другие продавцы, которые только выходят на рынок, ориентируются на эти лоты с неактуальной стоимостью и по незнанию завышают свои объекты в объявлениях.
Боле того, в договорах, на основе которых Росреестр регистрирует переход прав собственности, отображается и сохраняется нереальная цена, завышенная на сумму первого взноса по ипотеке. А это ведомство также ведет статистику стоимости реализованных объектов. Изменились и данные Центробанка, согласно которым сумма ипотечного кредита в Алтайском крае подскочила на 17%.
В итоге картина сильно искажается, и отсюда появляется такой стремительный рост цен, а порой и космические суммы продажи квартир. Не исключено, что на деле удорожание жилья, которое отмечают в последний год, было не таким резким, как отражено в статистике. Из-за этого делаются неправильные выводы и принимаются не самые эффективные решения даже на уровне государства, потому что тенденция характерна не только для Барнаула, но и для всей страны.
