Итоги года на рынке недвижимости Барнаула и Алтайского края

2022 год оказался тяжелым для всех сфер, громкие политические события повлияли и на рынок недвижимости Алтайского края. Он пережил несколько серьезных потрясений. Какие события стали ключевыми, а также подвести итоги уходящего года и показать результаты работы отрасли в цифрах, напомнил "Толк".

Влияние СВО

В самом начале года рынок был стабилен, ипотечная ставка плавно повышалась вслед за ключевой, ажиотажного спроса на недвижимость не было, но цены по инерции еще немного росли. Спокойный ритм внезапно нарушила специальная военная операция, которая началась в конце февраля. Она повлекла за собой сразу несколько событий.

Во-первых, западные страны ввели множество санкций. Рубль начал резко обесцениваться, и все граждане, имеющие сбережения, поспешили вложить их в недвижимость. Но собственники объектов в одночасье прекратили продажи, боясь остаться с дешевеющей нацвалютой. Единичные продолжили искать покупателей, но взвинтили цены.

Во-вторых, прекратились поставки ряда комплектующих для строек, и девелоперы были вынуждены срочно искать аналоги на рынках дружественных стран, менять проекты и использовать параллельный импорт. Нависла угроза срыва сроков и появились дополнительные расходы.

В-третьих, Центробанк, чтобы не допустить девальвации рубля, резко поднял ключевую ставку до 20%. Это повлекло за собой беспрецедентное удорожание ипотеки и фактически остановило ее выдачу. С другой стороны, банки повышали проценты по депозитам, и многие граждане размещали сбережения на них. В таких условиях недвижимость стала никому не интересным активом. Рынок замер.

В-четвертых, в таких условиях неопределенности кредиторы еще и поставили на паузу одобрение проектного финансирования. Застройщики не могли начинать новые объекты. Затем банки возобновили кредитные линии, но под высокие ставки, что никак не вписывалось в экономику новых ЖК, и они оставались замороженными.

В-пятых, санкционные бренды массово покидали Алтайский край, освобождая коммерческие помещения. Они простаивали, продажа и аренда дешевели. Но потом западные компании начали возвращаться на рынок после выкупа российскими инвесторами. Также их ниши стали активно занимать фирмы из дружественных стран. Торговые и производственные площади снова оказались востребованными.

Стабилизация рынка

После марта-апреля на рынке началась "оттепель". Центробанк постепенно снижал ставку, ипотека тоже оживала. Собственники вторичного жилья из-за почти нулевого спроса к тому времени уже снизили цены – впервые за последние два года. Застройщики тоже пошли на такой шаг, но делали это неявно, а посредством акций.

В результате в течение лета рынок понемногу восстанавливался, по мере снижения ипотечных ставок и скидок от собственников рос спрос. Также стали выходить на продажу новые ЖК, где достаточно активно шла реализация квартир с использованием льготной ипотеки, условия по которой снова стали выгодными.

В то же время ставки по депозитам вновь снизились, и граждане поспешили забрать сбережения из банков. А поскольку держать их в валюте недружественных стран и драгметаллах стало невыгодно и небезопасно, инвесторы снова обратились на рынок недвижимости. Это явление не было массовым, говорят эксперты, но на спрос и цены немного повлияло.

Любопытно еще и то, что ограничения экспорта позволили увеличить предложение на российском рынке стройматериалов, что охладило рост цен. Это оживило рынок индивидуального жилья в сочетании с банковскими программами льготного кредитования на частное домостроение.

Частичная мобилизация

Однако 21 сентября в России стартовала частичная мобилизация, и на рынке недвижимости начались очередные изменения.

Во-первых, банки временно приостановили выдачу ипотеки до понимания ситуации. Вскоре возобновили, но начали плавно повышать ставки, объяснив это растущими рисками.

Во-вторых, в обществе резко поменялись настроения и потребности, на фоне которых решение жилищных вопросов отошло на второй план. Спрос снова падал. К концу года его немного подогрели лишь слухи о скором закрытии льготной ипотеки на новостройки под 7%.

В-третьих, в крупных городах страны из-за оттока населения во время мобилизации массово освобождалась недвижимость, выставлялась на продажу/аренду, стоимость обрушилась. Но Алтайского края это не коснулось. Регион покинули лишь единицы, поэтому цены сохранились, а в некоторых сегментах продолжили рост.

Взлеты и падения

- Более 900 тысяч кв. метров жилья построят в Алтайском крае по итогам года. По данным Дом.рф, за январь-ноябрь уже введена 891 тысяча кв. метров, что на 5% больше, если сравнить с аналогичным периодом прошлого года.

- В Барнауле, по данным Алтайкрайстата, за январь-ноябрь построено 544,7 тысячи кв. метров жилья, что на 6% меньше прошлогодних значений. Из общего объема 153,6 тысячи кв. метров введено в оборот самим населением. Девелоперы сдали 40 многоквартирных домов (на восемь меньше, чем в прошлом году).

- Что касается многоквартирного жилья в Алтайском крае, то в этом году объем ввода в упал на 8% и составил 425 тысяч кв. метров (по итогам января-ноября). В то же время в сегменте индивидуального жилищного строительства наблюдается рост на 21% в сравнении с прошлым годом. Частные лица возвели в регионе 465 тысяч кв. метров.

- Рынок ипотеки в Алтайском крае показывает существенное падение – по итогам января-октября выдано 15 тысяч кредитов (на 42% меньше по отношению к 2021-му). В денежном эквиваленте объем достиг 38,7 млрд рублей, что на 26% ниже уровня прошлого года. При этом первичный рынок обвалился гораздо сильнее, чем вторичный. Об этом свидетельствует статистика Центробанка.

- По сведениям строительного комитета, в Барнауле за нынешний год выдано 27 разрешений на строительство новых многоквартирных домов. Для сравнения, в 2021-м их число достигало 22.

- По данным открытых досок объявлений, цены на вторичную недвижимость в Барнауле выросли в среднем на 16% за прошедший год, приблизившись к 86 тысячам рублей за 1 кв. метр. Надо отметить, что это заявленная в рекламе стоимость предложений, фактическая ниже с учетом торга.

- В новостройках Барнаула цены выросли на 52%, перевалив за 110 тысяч рублей за 1 кв. метр в среднем. При этом с учетом субсидированных застройщиками ипотечных программ с околонулевыми ставками фактическая стоимость еще выше. Кстати, по темпам роста цен столица края заняла лидирующие позиции среди всех городов России.

Знаковые проекты уходящего года

1. В 2022-м сдали в эксплуатацию первый жилой комплекс, начатый с проектным финансированием в 2018-м. Это ЖК "Парковый" в Барнауле, который стал проблемным долгостроем из-за недобросовестного подрядчика.
2. В уходящем году началось освоение гигантских земель вблизи аэропорта, где в перспективе должен появиться новый городской район. К работам приступила компания "Алгоритм" в своем квартале, остальные земли планирует выставить на торги Дом.рф.
3. Летом 2022-го компания "Селф" презентовала проект первых в Сибири 44-этажек. Для их возведения снесли здание речного вокзала. Девелопер готовит площадку и документацию, чтобы начать стройку.
4. Алтайские строители отправились восстанавливать разрушенные теперь уже российские территории в ЛНР. Подшефным стал Славяносербский район, где рабочие ремонтировали и заново отстраивали частные жилые дома, школы, детсады.
5. Мэрия Барнаула возобновила практику строительства новых квартир для переселенцев из аварийного жилья. И в рекордные сроки за полгода в городе появился первый многоквартирный дом с комфортными помещениями под ключ.
6. В 2022 году в Барнауле начали строить новый парк с самым большим в городе открытым бассейном. Он разместился в квартале 2035, где также возводят высотки и коммерческие здания.