В июле объем строящегося многоквартирного жилья в Алтайском крае упал до рекордно низких значений за последние два года. Показатель достиг 941 тыс. кв. метров, в то время как до перехода на эскроу в работе у застройщиков было более 1,15 млн – на 24% больше, чем сейчас. Кроме того, далеко не все долевки выходят в продажу, что обостряет дефицит предложений на рынке. У этой тенденции несколько причин, пишет "Толк".
Эскроу и инфляция
По данным Дом.рф, планомерное падение объемов началось с декабря 2019-го, как раз тогда застройщики переходили на новую систему проектного финансирования. До 1 июля того года они поспешили заложить как можно больше проектов по старым правилам, чем и обусловлен рост показателей двухлетней давности. А после случился ожидаемый провал.
Исключением стали лишь осенние месяцы 2020-го, когда под влиянием ажиотажного спроса, продаж и получения сверхприбыли на рынок начали выводить новые крупные проекты. Однако не все из запланированных. Иные и по сей день проходят долгие циклы согласований, поэтому не могут пополнить статистику объемов строительства.
Еще одна причина, по которой сейчас начали "зависать" проекты, – стремительное удорожание стройматериалов. Компании не могут составить адекватные графики работ и получить проектное финансирование банка, не зная, сколько завтра будут стоить металл, стекло и дерево.
Сдерживают кредиторы
При этом в продаже у застройщиков оказывается еще меньше объемов (835 тыс. кв. метров). Ведь 11% площадей в ЖК сегодня не реализуются в силу ряда причин. Как пояснили в компании "Адалин-Строй", это связано с тем, что некоторые девелоперы не хотят работать с эскроу, им это невыгодно. А значит, по ФЗ №214-ФЗ, не могут и продавать долевки. В результате ряд компаний возводит высотки фактически за свой счет без привлечения банковских кредитов, и реализацию начинают уже по готовности.
Также застройщики жалуются на долгие утверждения проекта в банках. Это приводит к ситуации, когда жилой комплекс запущен в работу с одобренным проектным финансированием и уже пополнил статистику строящихся объемов, но продажи еще не стартовали, потому как не оформлена соответствующая документация.
При этом, по данным Дом.рф, наибольшая доля "придержанных" ЖК у компаний, принадлежащих "Жилищной инициативе", "Строительной перспективе" и "Селфу". Все они постепенно будут выходить на рынок в ближайшие месяцы.
Сдерживают застройщики
Интересно, что и в тех домах, где стартовали продажи, покупателям доступны далеко не все квартиры. Как рассказала президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Лариса Мельситова, по оценкам агентов, которые сотрудничают с застройщиками, эта тенденция связана с желанием побольше заработать. Девелоперы формируют резерв: как правило, 10% ликвидных квартир, которые продают в последнюю очередь, когда стоимость квадрата выше.
"На ситуацию влияют многочисленные инвесторы. Они скупают жилье на начальных стадиях строительства, чтобы потом продать подороже. Учитывая их независимость и массовость предложения, эти предприниматели конкурируют с застройщиками. Поэтому компании придерживают долевки, чтобы потом выгодно продать самим", – говорит Лариса Александровна.
Другая причина – опять же банки и эскроу. Если ранее застройщикам надо было продать квартиры как можно быстрее, чтобы получить деньги и на них вести строительство дома, то сейчас такой задачи не стоит. Застройщик получает финансирование от кредитора, а долевки реализует планомерно по графику продаж, который согласуется с ним. Поэтому ему невыгодно взять и сбыть все квартиры на начальном этапе, когда их стоимость на минимальной отметке, говорит президент СРБ.
Таким образом, на сегодня в Алтайском крае распродано 59% новостроек. Вакантных квартир в новых высотках 30%, или 280 тыс. кв. метров. Но надо учитывать, что в это число включено множество неходовых вариантов: трех-, четырех-, пятикомнатных. Все они имеют большие площади, что и увеличивает статистику.
Кстати, фактическая средняя стоимость продажи квартир в новостройках Алтайского края, отраженная в проектных декларациях, на конец июля составила 51,6 тыс. рублей за кв. метр. Еще в январе текущего года ее уровень достигал 46 тыс. рублей, то есть на 12% меньше. Но стоит учесть, что в малых городах региона цены ниже, что влияет на общую статистику. Если рассматривать только Барнаул, стоимость и темпы ее прироста будут гораздо выше.
