Журналист «Алтайского портала недвижимости» встретилась с Сергеем Бекетовым, генеральным директором оценочной компании «Альфа эксперт», чтобы узнать, как складывается ситуация на рынке недвижимости в Барнауле в осенний период 2014 г.
– Какова сейчас ситуация с продажами/покупками недвижимости в Барнауле осенью 2014 г.?
– Если сравнивать с тем же периодом 2013 г., количество покупок и продаж несколько снизилось. Наша компания отметила, что во многих банках уменьшилось число выданных ипотечных кредитов: теперь более внимательно проверяют тех, кто берет кредит, взвешивают все «за» и «против» его выдачи, отказывать стали не так уж и редко. Торг по процентной ставке одно-, двухкомнатной квартиры составляет от 0,5 до 1%, трехкомнатной может быть даже и выше. То, что осенью спрос на квартиры резко повышается, – байка риелторов, которые, будем говорить прямо, хотят просто подзаработать, поэтому и объясняют своим клиентам, что в этот период времени приобрести квартиру будет лучше всего. Нужно понимать, что покупка жилья не должна зависеть от сезона: приобрести его можно всегда, если вас устраивает предложение. На рынке достаточно квартир, поэтому нет большого труда найти подходящую именно вам.
– Увеличилась ли средняя цена за кв. м жилья или осталась без изменений?
– Цены на недвижимость в Барнауле осенью 2014 г. практически не изменились в сравнении с тем же периодом 2013 г. В связи с ужесточением условий кредитования нет особых предпосылок к их росту. Был период 2007-2008 гг., когда цены на жилье росли на 15-20 % в месяц: связано это было с тем, что кредитные ресурсы на тот момент подешевели, банки стали выдавать их без первоначального взноса, понизился ежемесячный процент, а для того, чтобы получить кредит не нужно было собирать много справок, достаточно было предъявить справку о доходах произвольной формы, заверенную работодателем, НДФЛ-2 не требовалось. Справки эти, к слову, далеко не всегда являлись правдивыми, писали их в соответствии со своей совестью. В 2010 г. банки ужесточили условия кредитования и стали тщательнее рассматривать каждый случай. Связана такая осторожность была с тем, что пошло много дефолтных закладных, то есть люди не смогли обслуживать платежи. Поэтому многие застройщики решили сбавить цены на жилье, чтобы не потерять спрос, иначе люди просто уйдут в сектор вторичного жилья и будут там покупать и продавать квартиры. И с того времени ценовая планка если и меняется, то не значительно, чуть ниже, чуть выше.
– К каким квартирам покупатели проявляют больший интерес?
– Больший интерес, конечно, проявляют к покупке одно- и двухкомнатных квартир: чаще всего смена жилья – цель молодого поколения (у пожилых людей оно уже есть с советских времен и им ввиду своего преклонного возраста не особенно хочется перемен), а ресурсы у них довольно ограничены. Тут и вступают в силу банки, которые обеспечат их теми самыми ресурсами. Чаще всего покупают однокомнатные квартиры, больше соответствует доходу, но если в ближайших планах намечено завести ребенка, то стараются брать двушку. На трехкомнатную квартиру зачастую молодые не тянут по финансам. Стоит отметить, что люди покупают жилье, когда понимают, что точно готовы к переменам в жизни, а главное, что цены на него вряд ли резко понизятся: стоимость строительства не падает, а материалы не понижаются в цене.
– Повлияет ли резкое повышение курса доллара на рынок недвижимости в Барнауле?
– На сегодняшний день цены на жилье в Барнауле не привязаны к доллару: по последним наблюдениям, резкий рост курса доллара не оказал никакого влияния на рынок недвижимости. Раньше у нас был опыт привязки цен к курсу: очень много ипотечных программ было завязано на франки, иены и прочие валюты. В основном подобный процесс у нас осуществлял «Банк Москвы». Первые 2 года, пока курс оставался стабильным, люди, участвовавшие в этой программе, говорили лишь о ее достоинствах, предлагали остальным тоже подключиться. Но после первого витка роста курса валют они поняли, что это не тот способ, при котором было бы выгодно брать ипотеку: их ежемесячный платеж увеличился практически вдвое, многим пришлось через суд передавать квартиры в банк, потому что сумма оказалась неподъемной. Поэтому жители Барнаула, которые собираются приобрести жилье, могут быть спокойны: цены на него из-за подорожания доллара не поднимутся.
– Как вы считаете, на сегодняшний день застройщики в полной мере обеспечивают жителей города жильем?
– Я считаю, что застройщики практически в полной мере обеспечивают жителей города новым жильем, другой вопрос – цена, всех ли она устраивает. В долевках зачастую сразу раскупают все одно-, двухкомнатные квартиры, приобретаются на стадии фундамента, и когда дом уже подходит под крышу, их практически не остается. Трех-, четырехкомнатные квартиры продаются намного хуже, потому что цена на них, естественно, на порядок выше, и далеко не каждый может позволить вложить свои деньги в этот вид недвижимости даже на стадии строительства. Если гражданин решится взять кредит в банке, то тут также могут возникнуть сложности, так как не каждый банк даст заемщику данную сумму денег. Чтобы получить кредит на 3 млн. руб., нужно, чтобы чистая официальная зарплата стабильно была не менее 40-50 тыс. руб., а именно без учета премий, надбавок и прочего. Мало у кого есть такие условия.
– Какова сейчас ситуация с продажами/покупками недвижимости в Барнауле осенью 2014 г.?
– Если сравнивать с тем же периодом 2013 г., количество покупок и продаж несколько снизилось. Наша компания отметила, что во многих банках уменьшилось число выданных ипотечных кредитов: теперь более внимательно проверяют тех, кто берет кредит, взвешивают все «за» и «против» его выдачи, отказывать стали не так уж и редко. Торг по процентной ставке одно-, двухкомнатной квартиры составляет от 0,5 до 1%, трехкомнатной может быть даже и выше. То, что осенью спрос на квартиры резко повышается, – байка риелторов, которые, будем говорить прямо, хотят просто подзаработать, поэтому и объясняют своим клиентам, что в этот период времени приобрести квартиру будет лучше всего. Нужно понимать, что покупка жилья не должна зависеть от сезона: приобрести его можно всегда, если вас устраивает предложение. На рынке достаточно квартир, поэтому нет большого труда найти подходящую именно вам.
– Увеличилась ли средняя цена за кв. м жилья или осталась без изменений?
– Цены на недвижимость в Барнауле осенью 2014 г. практически не изменились в сравнении с тем же периодом 2013 г. В связи с ужесточением условий кредитования нет особых предпосылок к их росту. Был период 2007-2008 гг., когда цены на жилье росли на 15-20 % в месяц: связано это было с тем, что кредитные ресурсы на тот момент подешевели, банки стали выдавать их без первоначального взноса, понизился ежемесячный процент, а для того, чтобы получить кредит не нужно было собирать много справок, достаточно было предъявить справку о доходах произвольной формы, заверенную работодателем, НДФЛ-2 не требовалось. Справки эти, к слову, далеко не всегда являлись правдивыми, писали их в соответствии со своей совестью. В 2010 г. банки ужесточили условия кредитования и стали тщательнее рассматривать каждый случай. Связана такая осторожность была с тем, что пошло много дефолтных закладных, то есть люди не смогли обслуживать платежи. Поэтому многие застройщики решили сбавить цены на жилье, чтобы не потерять спрос, иначе люди просто уйдут в сектор вторичного жилья и будут там покупать и продавать квартиры. И с того времени ценовая планка если и меняется, то не значительно, чуть ниже, чуть выше.
– К каким квартирам покупатели проявляют больший интерес?
– Больший интерес, конечно, проявляют к покупке одно- и двухкомнатных квартир: чаще всего смена жилья – цель молодого поколения (у пожилых людей оно уже есть с советских времен и им ввиду своего преклонного возраста не особенно хочется перемен), а ресурсы у них довольно ограничены. Тут и вступают в силу банки, которые обеспечат их теми самыми ресурсами. Чаще всего покупают однокомнатные квартиры, больше соответствует доходу, но если в ближайших планах намечено завести ребенка, то стараются брать двушку. На трехкомнатную квартиру зачастую молодые не тянут по финансам. Стоит отметить, что люди покупают жилье, когда понимают, что точно готовы к переменам в жизни, а главное, что цены на него вряд ли резко понизятся: стоимость строительства не падает, а материалы не понижаются в цене.
– Повлияет ли резкое повышение курса доллара на рынок недвижимости в Барнауле?
– На сегодняшний день цены на жилье в Барнауле не привязаны к доллару: по последним наблюдениям, резкий рост курса доллара не оказал никакого влияния на рынок недвижимости. Раньше у нас был опыт привязки цен к курсу: очень много ипотечных программ было завязано на франки, иены и прочие валюты. В основном подобный процесс у нас осуществлял «Банк Москвы». Первые 2 года, пока курс оставался стабильным, люди, участвовавшие в этой программе, говорили лишь о ее достоинствах, предлагали остальным тоже подключиться. Но после первого витка роста курса валют они поняли, что это не тот способ, при котором было бы выгодно брать ипотеку: их ежемесячный платеж увеличился практически вдвое, многим пришлось через суд передавать квартиры в банк, потому что сумма оказалась неподъемной. Поэтому жители Барнаула, которые собираются приобрести жилье, могут быть спокойны: цены на него из-за подорожания доллара не поднимутся.
– Как вы считаете, на сегодняшний день застройщики в полной мере обеспечивают жителей города жильем?
– Я считаю, что застройщики практически в полной мере обеспечивают жителей города новым жильем, другой вопрос – цена, всех ли она устраивает. В долевках зачастую сразу раскупают все одно-, двухкомнатные квартиры, приобретаются на стадии фундамента, и когда дом уже подходит под крышу, их практически не остается. Трех-, четырехкомнатные квартиры продаются намного хуже, потому что цена на них, естественно, на порядок выше, и далеко не каждый может позволить вложить свои деньги в этот вид недвижимости даже на стадии строительства. Если гражданин решится взять кредит в банке, то тут также могут возникнуть сложности, так как не каждый банк даст заемщику данную сумму денег. Чтобы получить кредит на 3 млн. руб., нужно, чтобы чистая официальная зарплата стабильно была не менее 40-50 тыс. руб., а именно без учета премий, надбавок и прочего. Мало у кого есть такие условия.
- Согласны ли вы с мнением, что нужно строить больше малогабаритного жилья?
– В Барнауле построено очень много малосемеек: еще с советских времен сколько общежитий осталось, буквально целые кварталы. По моему мнению, нужно все-таки строить полноценное жилье, в которой семья, к примеру, состоящая из трех человек (среднестатистическая), жила бы комфортно и каждому хватало бы места. Ютиться в 12 квадратах однокомнатной малогабаритной квартиры далеко не самое лучшее условие для проживания нескольких человек. Люди, которые задумываются о покупке жилья, стараются, чтобы в нем было как минимум две комнаты – спальня и зал, тогда не будет чувства стесненности. В качестве первоначального жилья подойдет и кухня-студия: для молодой пары, у которой нет детей, оно вполне может быть неплохой альтернативой стандартной однушке. Но такое жилье, как правило, приобретается на 3-4 года, потом уже семья расширяется, появляются дети, нужна большая площадь. Поэтому не надо строить малогабарит: временного жилья и так хватит.
– В чем на сегодняшний день главная составляющая цены за кв. м первичного жилья?
– На первичном рынке жилья весомое влияние на цену оказывает стоимость стройматериалов. Второй фактор – рентабельность строителей: несмотря на то, что наши строители стали использовать новейшие материалы, которые даже более дешевые в сравнении с уже устаревшими, застройщики сохраняют рентабельность на привычном для себя уровне. Замечу, многие строители грешат тем, что оставляют себе (до ввода дома в эксплуатацию) более ходовые квартиры, они являются их резервным фондом, ведь всегда можно будет продать это жилье за большую сумму, чем на начале строительства.
Материал подготовила
Валерия Суворова.
Валерия Суворова.