|
Гендиректор авторитетного агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков не решился продолжать исполнять роль главного Нострадамуса регионального рынка недвижимости, пояснив, что в последнее время его прогнозы стали не точны. Прогнозы и без того дело не благодарное, но когда даже такие уважаемые эксперты не решаются обозначать хотя бы приблизительные ориентиры, можно предположить, что ожидает нас что-то совсем неординарное. А ведь уходящий год тоже не обошелся без сюрпризов… |
Стартовавшее в уходящем году постепенное сокращение сроков предоставления государственных услуг на деле оказалось чисто механическим решением, которое пока не заставило усовершенствовать саму систему. Напомним, срок регистрации права на недвижимость и кадастрового учета сократился с 20 до 18 дней. До 2019 года эти сроки постепенно планируется сократить до 7 и 5 дней соответственно.
– Эта инициатива просто усложнила работу регцентров, которым не выделили дополнительных сотрудников, – сетует вице-президент Алтайской гильдии риэлторов Вячеслав Ольховой. – Ни в коем случае не хочу называть Росреестр медлительным, но у них в этот период увеличилась текучка на приемке, что иногда приводит к ошибкам: к примеру, при большом объеме могут не вбить сданный акт. Потом начинаются проблемы. Мне эти 2 дня не принципиальны: я лучше подожду, чем получу то, что делалось в вынужденной спешке.
Внедренная (почти) инициатива о необязательности предоставления регистрирующему органу квитанции об уплате госпошлины также ровным счетом ничего не дала. Межведомственные коммуникации в России работают из рук вон отвратительно, и данный факт не скрывается даже самими представителями этих ведомств. Теоретически и практически регистратор может, к примеру, направить запрос в кадастровую палату на получение кадастрового паспорта объекта. И они это делают. Но поскольку по сложившейся практике вообще неизвестно, когда придет ответ - клиенту всегда предлагают на всякий случай самому сходить за этим паспортом и принести его регистратору лично. Так быстрее.
То же самое происходит со злополучной квитанцией об оплате госпошлины: теоретически вы можете попросить регистратора самостоятельно направить запрос в свое же ведомство за подтверждением уплаты гос-пошлины, но на практике вас все равно попросят принести квиток самостоятельно. В противном случае сроки регистрации по вашей сделке могут сдвигаться (образец заявления о приостановлении сроков у регистраторов теперь всегда под рукой).
Пожалуй, единственное из полезных нововведений, которое реально работает, пусть и не в полную силу. Поскольку большинство риелторов края сосредоточено в Барнауле – они уже успели оценить возможность не ездить по городам и районам края для подачи документов в Росреестр по объектам, расположенным вне границ краевого центра. Пока принцип экстерриториальности работает локально на уровне отдельных регионов в пределах одного регистрационного округа. Но в перспективе он станет межрегиональным.
Нотариус, как пятое колесо
Казалось пронесло, и внедрение обязательного удостоверения сделок у нотариуса отложено до лучших времен. Но оказалось, что лоббисты этой инициативы, работающие явно в интересах нотариальных кантор, от своей задумки не отказались: с февраля следующего года в ряде регионов страны (Алтайский край в этот список, к счастью, не попал) будет проводиться годовой эксперимент по обязательному включению платных услуг нотариуса в сделки купли-продажи недвижимости. Говорят, что под это дело нотариальные канторы даже дополнительные кадры набрали и определенные объемы доходов запланировали. Не понятно одно: если чистоту сделки будет проверять нотариус, то зачем тогда вообще будет нужен Росреестр? Или, по логике государства, все сделки придется регистрировать (обязательно – за деньги) еще и в администрации района, в полиции и в ЗАГСе на всякий случай? Впрочем, надежда на здравый смысл правительства еще осталась.
Страховка уничтожит ДДУ
Со времен аферы Барнаулстроя законодатели никак не могут найти схему, которая могла бы автоматически обеспечивать надежность сделок в системе долевого строительства. Вступающий в силу с января 2014 г. закон об обязательном страховании долевого строительства рискует оказаться последней подобной инициативой: в случае ее поспешной реализации долевки просто перестанут покупать.
– В результате вступления в действие этого закона 100% ожидается рост цен на недвижимость, так как тарифные ставки страховых компаний могут варьироваться от 3 до 7 процентов (точных данных пока нет) от стоимости жилья, – отметил Антон Дмитриев, заместитель директора Алтайского филиала страховой компании Росгосстрах по партнерским продажам. – Соответственно застройщики будут вынуждены поднять стоимость возводимых объектов процентов на 10. Тем самым цены на строящуюся недвижимость в котловане достигнут уровня готового отстроенного жилья. Из-за этого потеряется сам смысл долевого участия: ради чего рисковать (пусть и с гарантией сохранения средств), вкладываясь в долевку, если за те же деньги можно купить уже готовое?
Это нововведение больно ударит прежде всего по застройщикам, которые будут вынуждены аккумулировать огромные собственные и заемные банковские средства вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию. На поступления от дольщиков рассчитывать уже не придется. Не трудно догадаться, как это отразится на темпах ввода жилья и, как следствие, на ценах.
– Новый закон существенно упростит урегулирование взаимоотношений участника долевого строительства с застройщиком, – продолжает Антон Юрьевич. – Но гарантированной выплаты придется ждать очень долго, поскольку только сбор документов может затянуться на срок от квартала до года и более (в случае продолжительных судебных процессов). Пока сложно говорить более определенно потому, что мало кто всерьез вникал в это нововведение, и обкатка данной инициативы будет происходить, на мой взгляд, лет пять по примеру с ОСАГО. Кроме того, существует опасность появление новых видов мошенничества, когда новые мелкие застройщики будут начинать строительство, собирать деньги, а потом бросать работу на урегулирование страховых компаний…
Если к этому комментарию добавить недавнее заявление замначальника крайуправления по строительству и архитектуре Андрея Геттиха о появлении на рынке региона множества мелких застройщиков взамен уходящих крупных – предположения страховщиков могут перейти в разряд прогнозов.
Куда поползут цены?
Если говорить о коммерческой недвижимости, то здесь мнения экспертов в значительной мере совпадают: массовая застройка новых крупных торговых центров на рынке коммерческой недвижимости не отразится.
– Рынок никак не изменится, поскольку все новые ТЦ идут с якорными арендаторами, – уверен гендиректор оценочной компании «Альфа-Эксперт» Сергей Бекетов. – Строят их в основном крупные федеральные и региональные сети для сдачи части свободных площадей в аренду, а не на продажу. В уходящем году, кстати, цены на коммерческую недвижимость, практически не изменились.
Впрочем, арендная плата с увеличением предложения в этом секторе рынка также вряд ли упадет. А по мнению Вячеслава Ольхового, она даже увеличится.
Гораздо сложнее с прогнозами по жилой недвижимости (напомним, Геннадий Малков от таких прогнозов вообще отказался).
– В уходящем году шел постепенный рост цен на жилье как за счет федеральных программ, так и за счет смягчения требования банков к заемщикам, – отметил Бекетов. – В 2014 году предполагаемое уменьшение объемов сдаваемого жилья в Барнауле и все федеральные инициативы ни к чему сверхъ-естественному, на мой взгляд, не приведут. Цены, скорее всего, потихоньку будут расти, особенно в сегменте наиболее востребованного жилья (2-,3-комнатные в новых микрорайонах).
Вячеслав Ольховой в свою очередь уверен, что своего пика цены на жилую недвижимость уже достигли, перевалив докризисные показатели. Теперь им одна дорога – вниз. Ведь к уже обозначенным факторам на рост цен в уходящем году повлияли еще и предкризисные ожидания, заставившие значительную часть граждан купить жилье до 2014 года, «пока не началось».
С полной уверенностью можно предсказать только одно: предпосылок для обрушения рынка недвижимости нет: люди по-прежнему будут покупать и продавать жилье, ходить на работу и по магазинам. Стагнация, наступление которой предсказывают как правительственные, так и независимые эксперты, – это еще не кризис. И когда люди поймут, что кризис, которого они ждали, так и не наступил, они вновь начнут продавать и покупать в прежних объемах.
Константин Ганов