Те, кто поначалу еще пытается проводить параллели между рынками аренды жилой и нежилой недвижимости, позже понимают, насколько опасным может оказаться это заблуждение. На самом деле рынок аренды торгово-офисной деловой недвижимости намного разнообразнее, сложнее и, что греха таить, потенциально опаснее: ни один предприниматель не застрахован от форс-мажора, благодаря которому арендодатель может досрочно расторгнуть договор с неугодным арендатором. Барнаульский рынок аренды коммерческой недвижимости с подобными случаями знаком, но и они далеко не единственная из его особенностей.
Налоговый нерай
Эксперименты с налогами для малого бизнеса в России (а точнее – с выплатами в Пенсионный фонд) привели к тому, что за 2013 год в Алтайском крае количество индивидуальных предпринимателей уменьшилось, по данным УФНС, примерно на 12 тысяч! Соответственно, в этом сегменте высвободилось значительное количество объектов коммерческой недвижимости, которые, по некоторым оценкам, до сих пор некому занять. В то же время появлялись новые площади, что не могло не вносить свои коррективы в этот рынок.
Как пояснил директор агентства недвижимости «Алт-Эксперт» Роман Долгов, строительство и ввод новых торговых площадей в 2013 году вносили свои коррективы в существующий баланс спроса и предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости:
– Рынок идет на снижение, хотя некоторые арендодатели стоят намертво, стараясь держать цены. Все из-за того, что спрос на данном рынке сегодня довольно ограничен, активность предпринимателей, особенно представителей малого бизнеса – недостаточно высока для существующего рынка предложений. Хотя если взять последние десять лет, то, по моему мнению, рынок аренды коммерческой недвижимости получил большое развитие и, соответственно, потребность в площадях росла.
Стоять намертво в условиях, когда цены на коммунальные услуги постоянно растут, арендодателям с каждым годом все сложнее. Но если владельцев складских неотапливаемых помещений эта проблема не касается, то очередные налоговые новшества, принятые слугами народа, в ближайшем будущем могут ударить по всем без исключения участникам данного рынка. Речь о федеральном законе, согласно которому с 2014 года регионы получили право собирать налог на имущество с коммерческой недвижимости по ее кадастровой стоимости (до 1% с текущего и до 2% с 2016 года). Прежде этот налог взимался из инвентаризационной стоимости, которая часто была ниже рыночной.
Фактор базара нивелирован
Теперь же в судах все чаще появляются иски о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая нередко оказывается значительно выше рыночной. К счастью, при хорошем юристе подобные иски в большинстве случаев выигрываются, но потраченное время и деньги государство никогда не возместит. Как никто не собирался возмещать убытки работникам уличной торговли после вступления в силу закона о переводе рынков в стационарные помещения. Как пояснил Антон Мартыненко, некогда организовавший Комитет по защите рынков, а ныне возглавляющий «УК Дом+», из-за налоговых новшеств значительная часть предпринимателей была вынуждена уйти из бизнеса, и только те, кто мог себе это позволить, ушли в торговые центры. В результате ко времени закрытия рынков осталось не так много палаточников, готовых остаться в бизнесе.
Под бравурные речи лидеров правительства о поддержке малого бизнеса был закрыт рынок «Урожайный»: землю изъяли для нужд известной спецслужбы, несмотря на то, что до окончания срока действия договоров аренды торговых мест на этом рынке времени было еще предостаточно.
Дальнейшее закрытие рынков (в формате сельскохозяйственных некоторым из них дозволено действовать до 2015 года), по мнению директора агентства недвижимости «Квартирный ОТВЕТ» Виталия Фадеева, не повлекут резких колебаний на рынке недвижимости, поскольку число представителей уличной торговли на сегодняшний момент некритично. Несмотря на то, что на сельхозрынке допускается до 20% торговых мест с непродовольственными товарами – значительная часть этих мест не востребована.
Фактор ТЦ растет
Массированная застройка территории Барнаула новыми торговыми центрами, по мнению экспертов, так же не окажет существенного влияния на рынок аренды деловой недвижимости. В частности, Виталий Фадеев уверен, что крупные ТЦ ведут за собой таких же крупных якорных арендаторов, у которых свои особые условия:
– Когда речь заходит об арендаторе, который намерен взять больше тысячи кв. м, то при наличии у нас в Барнауле сразу нескольких ТЦ уже сам потенциальный арендатор может диктовать свои условия арендодателю. И совсем другое дело, когда мелкий арендатор ищет свои 18 кв. м к примеру, для агентства недвижимости. Впрочем, это не значит, что в новых ТЦ не будет места для небольших арендаторов с соответствующими предложениями по цене. Но насколько это повлияет на рынок аренды деловой недвижимости в целом – я сейчас не готов ответить.
О том, что явное перенасыщение краевой столицы новыми торговыми центрами в текущем году окажет серьезное влияние на рынок аренды деловой недвижимости, говорит и Роман Долгов:
– Строительство новых площадок, предназначенных для деловой аренды, – это одна из наиболее заметных тенденций на данном рынке в 2014 году. А поскольку предложение и без того превышает спрос, нас ждут простои площадей либо снижение цен. Очевидно, что далеко не все новые торговые центры будут забиты федеральными и международными брендами, ведь спрос на арендаторов премиум-класса в Барнауле ограничен. Даже банки ищут дешевые площади. И чем дешевле, тем лучше.
Фактор географии
В условиях, когда у арендаторов есть возможность придирчиво выбирать – множество деловых площадей пустует, даже в непосредственной близости от центра города. Среди примеров можно назвать гостиницы «Барнаул» и «Турист», которые сегодня мало востребованы небольшими арендаторами.
И действительно, фактор географии в востребованности для объекта коммерческой недвижимости является основным, но не единственным. Если жилье в 100 метрах от оживленной центральной улицы может считаться очень удачным вариантом, то для магазинчика или агентства эти 100 метров могут оказаться критическими: место не проходное – мало клиентов – недостаточно доходов – нет смысла тратиться на аренду. Так и получилось, что в границах улиц Ядринцева, Молодежной, пр. Красноармейского, Строителей множество бывших магазинов, которые сегодня либо пустуют, либо сдают площади под швейные мастерские. Как отметил в связи с этим Виталий Фадеев, сегодня и в центре немало непроходных мест, и на Потоке есть точки, где люди проходят сотнями. Но, к счастью, не для всех видов деятельности фактор проходимости одинаково актуален. К примеру, для тех же офисных помещений проходимость абсолютно не важна, тогда как цена имеет серьезное значение (поэтому все новопредлагаемые в аренду офисы на первых порах активно демпингуют). В среднем же по городу нормальная средняя ставка аренды офисных помещений оставляет от 400 до 800 рублей за кв. м. Меньше – когда речь идет о совсем малоликвидных объектах.
Роман Долгов также не считает чисто географический фактор (центр - окраина) определяющим:
– Красная линия – это всего лишь приоритет. Но живут-то люди по всему городу и в те же парикмахерские, за продуктами, другими товарами повседневного спроса предпочитают в центр каждый раз не ездить. Более того, именно районы новостроек сегодня считаются наиболее перспективными для аренды деловой недвижимости под некоторые виды деятельности, не зависящие от сезонности. Собственно, поэтому успешные агентства недвижимости на красной линии не сконцентрированы.
Сегменты
Не стоит забывать и о старом физическом законе сообщающихся сосудов, который в данном случае вполне можно применить и к рынку деловой недвижимости г. Барнаула: в связи с появлением новых торговых центров с федеральными и международными операторами торговли часть покупателей уйдет к ним. А поскольку платежеспособный спрос г. Барнаула ограничен (вряд ли барнаульцы в текущем и следующем годах смогут тратить денег намного больше, чем в 2013), то у кого-то из местных ритейлеров доходы уменьшатся. Следовательно, в сегменте, связанном с розничной торговлей, количество арендаторов может существенно сократиться.
А каков этот сегмент в общей структуре рынка аренды деловой недвижимости?
Как выяснилось, статистика в этой сфере не ведется, но, опираясь на свой личный опыт, риелторы утверждают, что самая большая доля арендаторов деловой недвижимости приходится на торговлю (причем в торговле более значительную часть занимают продукты питания). В ТЦ помещения под офисы сдаются не часто (исключение – торгово-офисный центр PLAZA и неудачно расположенная «Ярмарка «Поле Чудес»). А если рассматривать изолированные офисные помещения с отдельным входом (чаще расположенные на первых этажах жилых домов), то здесь на сферу услуг и торговлю, по некоторым оценкам, приходится примерно по 50%.
Итого
Потенциальным арендаторам деловой недвижимости можно готовиться к более комфортным условиям аренды. Альтернатива для большинства арендодателей – простои площадей.
Подготовил Константин Ганов.