РЕАЛИИ
И ПЕРСПЕКТИВЫ

Ситуация на рынке барнаульской недвижимости в последние несколько лет отличается крайней нестабильностью. О причинах такого положения дел и о том, какие сюрпризы может преподнести рынок недвижимости, рассказал Сергей БЕКЕТОВ, генеральный директор ООО «Альфа эксперт».
– Сергей Дмитриевич, в последнее время все говорят о крайней нестабильности на рынке недвижимости. Что, по вашему мнению, породило такую ситуацию?
– Предпосылки сложившейся ситуации были заложены еще 2-3 года назад. Широко известный финансовый кризис конца 2009 - начала 2010 года привел к тому, что многие банки ужесточили условия ипотечного кредитования, повысили процентные ставки по ипотеке. Как следствие, снизилась покупательская способность ряда граждан, ведь у большинства покупателей недвижимости наличных средств на квартиру не хватает и они используют ипотечные кредиты. Что же касается доли предложений на рынке недвижимости, то они по инерции продолжали расти. Это спровоцировало обвал цен.
– А что характерно для современного рынка недвижимости?
– Ситуация, которая сложилась нынешней весной, в некоторой степени уникальна. Во-первых, в банках наметилась определенная стабильность, в результате чего одни несколько упростили процедуру выдачи ипотеки, другие - снизили проценты по ипотечным кредитам. А во-вторых, и это основополагающий фактор – в конце прошлого года началось активное финансирование государственных программ по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан: молодые семьи, ветераны ВОВ, военнослужащие и др. Это привело к тому, что с рынка было «вымыто» наиболее ликвидное жилье – прежде всего 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса. Нынешний рынок характеризуется дефицитом именно таких квартир, что в свою очередь приводит к повышению их стоимости.
– Все ли районы города одинаково популярны среди покупателей недвижимости?
– Наибольшую привлекательность представляют новостройки. Это связано прежде всего с тем, что в новых домах нет проблем с коммуникациями, а центр в этом плане смотрится, конечно, невыгодно – коммуникации уже порядком поизносились, что приводит к частым коммунальным авариям.
– Может быть, строительные организации возводят недостаточное количество домов?
– Кризис, конечно же, не мог не отра-зиться на строителях. Многие компании замораживали стройки, и многие из тех домов, которые бросили строить в 2009 году, были достроены лишь недавно. В первую очередь в новостройках раскупили одно- и двухкомнатные квартиры. Конечно, многоэтажки возводятся и сейчас, но дело в том, что малогабаритные квартиры в новых домах распродаются еще на стадии строительства и далеко не всем желающим хватает такого жилья. Думаю, что строители были бы рады возводить больше домов, но у них возникают сложности с освоением новых площадок. А пока запроектированные дома будут построены, очередь на одно- и двухкомнатные квартиры в них уже вырастет.
– Сергей Дмитриевич, как обстоят дела с элитным жильем и с квартирами большой площади?
– Такого рода жилье мало подвержено колебаниям в цене. Конечно, и здесь бывают сдвиги в ту или иную сторону, но они не столь значительны, как у малогабаритного жилья. Дело в том, что у элитного жилья определенный круг покупателей и продавцов. А еще для таких квартир характерно, что там практически не бывает скидок.
– А что можете сказать о стоимости коттеджей?
– Рынок загородной недвижимости обладает определенной специфичностью. Под сертификаты коттеджи почти не попадают, лишь отдельные компании работают с сертификатами. Еще несколько лет назад отмечался дефицит загородной недвижимости. Поселки только появлялись, участки сразу же раскупались людьми. А вот сегодня картина выглядит иначе – произошло перенасыщение рынка недвижимости загородными поселками. Во многом эту ситуацию спровоцировало то, что обанкротились несколько сельхозпредприятий, находящихся на окраинах города, и их земли были переведены в разряд земель под строительство. Там уже проведено межевание земель и участки продаются. Но большого спроса на них нет, отсюда и не слишком высокая цена. Если раньше хороший участок в 10 соток можно было купить в среднем за 500 тысяч, то теперь вполне приличный участок обойдется тысяч в 120-130. Я думаю, что этих земель хватит еще на много лет, ведь массового строительства коттеджей, как, например, в поселке Солнечная Поляна нет, есть лишь единичные застройки. Думаю, что в поселках, находящихся по павловской ветке цена может и в дальнейшем падать. Это прежде всего связано с проблемой транспортной доступности. Павловский тракт уже сейчас не справляется с постоянно растущим потоком автотранспорта: утром и вечером - пробки, объехать которые практически невозможно. А если будет застроен еще один планируемый микрорайон в районе аэропорта, то пробка только увеличится.
– Сергей Дмитриевич, можно ли спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости – чего ожидать: понижения или повышения цен на жилье?
– Согласно нынешним тенденциям о понижении цен на квартиры пока не может быть и речи. Я уже говорил, что рост цен прежде всего спровоцирован финансированием государственных программ, а в текущем году на эти цели государство снова будет выделять значительные суммы, поэтому цены понизятся вряд ли. Мало того, думаю, что к июню квартиры снова подорожают. Дело в том, что с 1 января повысили заработную плату военнослужащим и полицейским. То есть у них к июню будет возможность официально подтвердить свои доходы и улучшить жилищные условия. Приобретаться будут 3-4 -комнатные квартиры. Что будет дальше – зависит уже от строителей: если они обеспечат постоянно растущее городское население достаточным количеством квартир, то ситуация может стабилизироваться и цены несколько снизятся.
Средние цены по предложению на рынке жилья по районам (тыс. руб. за 1 кв. м) (по состоянию на 2.04.2012 г.)
|
Районы
|
комнаты
|
гостинки
|
Малосем.
|
1 комн.
|
2 комн.
|
3 комн.
|
4 комн.
|
5 комн. И более
|
средняя цена предложения
|
Центр
|
50 901
|
54 245
|
56 643
|
46 493
|
45 570
|
52 753
|
51 745
|
51 359
|
51 214
|
Ближе к центру
|
37 471
|
38 820
|
45 838
|
49 724
|
40 434
|
37 631
|
47 318
|
29 661
|
40 862
|
Ближние Черемушки
|
0
|
0
|
47 997
|
37 825
|
38 482
|
34 694
|
0
|
0
|
39 750
|
Средние Черемушки
|
50 938
|
0
|
58 696
|
46 247
|
35 568
|
37 303
|
34 211
|
0
|
43 827
|
Дальние Черемушки
|
49 093
|
50 971
|
48 420
|
47 193
|
42 182
|
38 484
|
37 786
|
0
|
44 876
|
Поток
|
40 430
|
43 363
|
51 574
|
46 057
|
38 244
|
32 894
|
0
|
0
|
42 093
|
Павловский тракт
|
0
|
29 000
|
44 101
|
45 465
|
41 870
|
39 266
|
31 644
|
0
|
38 558
|
Урожайный
|
46 667
|
44 526
|
0
|
47 369
|
41 127
|
37 637
|
39 222
|
0
|
42 758
|
Новостройки
|
44 444
|
0
|
41 176
|
46 799
|
43 977
|
43 044
|
40 456
|
0
|
43 316
|
Новосиликатный
|
0
|
38 514
|
39 634
|
39 310
|
32 000
|
33 712
|
31 967
|
0
|
35 856
|
Восточный
|
38 385
|
38 235
|
0
|
38 000
|
36 364
|
37 097
|
0
|
0
|
37 616
|
Нагорная Часть
|
0
|
33 265
|
0
|
53 043
|
42 496
|
43 639
|
29 895
|
30 158
|
38 749
|
Южный
|
45 833
|
37 518
|
0
|
43 555
|
35 405
|
34 875
|
35 474
|
25 926
|
36 941
|
Пригород
|
25 000
|
0
|
0
|
0
|
24 313
|
27 304
|
22 112
|
0
|
24 682
|
Новоалтайск
|
0
|
39 286
|
27 500
|
34 530
|
31 563
|
25 000
|
0
|
0
|
31 576
|
Средняя цена предложения
|
42 916
|
40 704
|
46 158
|
44 401
|
37 973
|
37 022
|
36 530
|
34 276
|
39 997
|
С. БЕКЕТОВ: «Малогабаритные квартиры в новых домах распродаются еще на стадии строительства и далеко не всем желающим хватает такого жилья. Думаю, что строители были бы рады возводить больше домов, но у них возникают сложности с освоением новых площадок. А пока запроектированные дома будут построены, очередь на одно- и двухкомнатные в них уже вырастет».

|