Реалии и перспективы

РЕАЛИИ
И ПЕРСПЕКТИВЫ

Ситуация на рынке барнаульской недвижимости в последние несколько лет отличается крайней нестабильностью. О причинах такого положения дел и о том, какие сюрпризы может преподнести рынок недвижимости, рассказал Сергей БЕКЕТОВ, генеральный директор ООО «Альфа эксперт».

– Сергей Дмитриевич, в последнее время все говорят о крайней нестабильности на рынке недвижимости. Что, по вашему мнению, породило такую ситуацию?
– Предпосылки сложившейся ситуации были заложены еще 2-3 года назад. Широко известный финансовый кризис конца 2009 - начала 2010 года привел к тому, что многие банки ужесточили условия ипотечного кредитования, повысили процентные ставки по ипотеке. Как следствие, снизилась покупательская способность ряда граждан, ведь у большинства покупателей недвижимости наличных средств на квартиру не хватает и они используют ипотечные кредиты. Что же касается доли предложений на рынке недвижимости, то они по инерции продолжали расти. Это спровоцировало обвал цен.

– А что характерно для современного рынка недвижимости?
– Ситуация, которая сложилась нынешней весной, в некоторой степени уникальна. Во-первых, в банках наметилась определенная стабильность, в результате чего одни несколько упростили процедуру выдачи ипотеки, другие - снизили проценты по ипотечным кредитам. А во-вторых, и это основополагающий фактор – в конце прошлого года началось активное финансирование государственных программ по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан: молодые семьи, ветераны ВОВ, военнослужащие и др. Это привело к тому, что с рынка было «вымыто» наиболее ликвидное жилье – прежде всего 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса. Нынешний рынок характеризуется дефицитом именно таких квартир, что в свою очередь приводит к повышению их стоимости.

 
– Все ли районы города одинаково популярны среди покупателей недвижимости?
– Наибольшую привлекательность представляют новостройки. Это связано прежде всего с тем, что в новых домах нет проблем с коммуникациями, а центр в этом плане смотрится, конечно, невыгодно – коммуникации уже порядком поизносились, что приводит к частым коммунальным авариям.

– Может быть, строительные организации возводят недостаточное количество домов?
– Кризис, конечно же, не мог не отра-зиться на строителях. Многие компании замораживали стройки, и многие из тех домов, которые бросили строить в 2009 году, были достроены лишь недавно. В первую очередь в новостройках раскупили одно- и двухкомнатные квартиры. Конечно, многоэтажки возводятся и сейчас, но дело в том, что малогабаритные квартиры в новых домах распродаются еще на стадии строительства и далеко не всем желающим хватает такого жилья. Думаю, что строители были бы рады возводить больше домов, но у них возникают сложности с освоением новых площадок. А пока запроектированные дома будут построены, очередь на одно- и двухкомнатные квартиры в них уже вырастет.

– Сергей Дмитриевич, как обстоят дела с элитным жильем и с квартирами большой площади?
– Такого рода жилье мало подвержено колебаниям в цене. Конечно, и здесь бывают сдвиги в ту или иную сторону, но они не столь значительны, как у малогабаритного жилья. Дело в том, что у элитного жилья определенный круг покупателей и продавцов. А еще для таких квартир характерно, что там практически не бывает скидок.

– А что можете сказать о стоимости коттеджей?
– Рынок загородной недвижимости обладает определенной специфичностью. Под сертификаты коттеджи почти не попадают, лишь отдельные компании работают с сертификатами. Еще несколько лет назад отмечался дефицит загородной недвижимости. Поселки только появлялись, участки сразу же раскупались людьми. А вот сегодня картина выглядит иначе – произошло перенасыщение рынка недвижимости загородными поселками. Во многом эту ситуацию спровоцировало то, что обанкротились несколько сельхозпредприятий, находящихся на окраинах города, и их земли были переведены в разряд земель под строительство. Там уже проведено межевание земель и участки продаются. Но большого спроса на них нет, отсюда и не слишком высокая цена. Если раньше хороший участок в 10 соток можно было купить в среднем за 500 тысяч, то теперь вполне приличный участок обойдется тысяч в 120-130. Я думаю, что этих земель хватит еще на много лет, ведь массового строительства коттеджей, как, например, в поселке Солнечная Поляна нет, есть лишь единичные застройки. Думаю, что в поселках, находящихся по павловской ветке цена может и в дальнейшем падать. Это прежде всего связано с проблемой транспортной доступности. Павловский тракт уже сейчас не справляется с постоянно растущим потоком автотранспорта: утром и вечером - пробки, объехать которые практически невозможно. А если будет застроен еще один планируемый микрорайон в районе аэропорта, то пробка только увеличится.

– Сергей Дмитриевич, можно ли спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости – чего ожидать: понижения или повышения цен на жилье?
– Согласно нынешним тенденциям о понижении цен на квартиры пока не может быть и речи. Я уже говорил, что рост цен прежде всего спровоцирован финансированием государственных программ, а в текущем году на эти цели государство снова будет выделять значительные суммы, поэтому цены понизятся вряд ли. Мало того, думаю, что к июню квартиры снова подорожают. Дело в том, что с 1 января повысили заработную плату военнослужащим и полицейским. То есть у них к июню будет возможность официально подтвердить свои доходы и улучшить жилищные условия. Приобретаться будут 3-4 -комнатные квартиры. Что будет дальше – зависит уже от строителей: если они обеспечат постоянно растущее городское население достаточным количеством квартир, то ситуация может стабилизироваться и цены несколько снизятся.

С. БЕКЕТОВ: «Малогабаритные квартиры в новых домах распродаются еще на стадии строительства и далеко не всем желающим хватает такого жилья. Думаю, что строители были бы рады возводить больше домов, но у них возникают сложности с освоением новых площадок. А пока запроектированные дома будут построены, очередь на одно- и двухкомнатные в них уже вырастет».
 

Статистический материал предоставлен генеральным директором ООО «Альфа эксперт» Сергеем БЕКЕТОВЫМ на основе информации журнала «PRO Недвижимость Алтай».