Как меняется ситуация на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Барнаула?
«Первичка» и «вторичка» ведут себя по-разному. Рынок жилья в новостройках сегодня более оживленный. Во-первых, потому, что еще в конце прошлого года ажиотаж на рынке недвижимости обеспечил алтайских застройщиков работой по крайней мере на весь 2015 год. Жилье в новостройках, строящееся на принципе долевого участия, которые планируется сдать в эксплуатацию в течение этого года, практически все уже раскуплено. Застройщикам сегодня есть на что строить. В январе-феврале они сдали в эксплуатацию больше квартир, чем в январе-феврале 2014-го (свыше 2,5 тыс. квартир или 60 тыс. кв. м, рост 34%). Простой арифметический подсчет показывает, что в среднем площадь одной квартиры - около 24 кв. м, другими словами, это студии, наиболее ликвидный на рынке недвижимости товар.
Второй момент: застройщики ждали и дождались обещанного снижения банковской ставки по ипотеке. В начале года правительство объявляло, что намерено субсидировать банкам снижение ипотечной ставки до приемлемых 13%. В итоге оказалось, что ставка снижена до 12%. Основными операторами на рынке ипотечного кредитования в Алтайском крае являются ВТБ24 и Сбербанк, на которые традиционно приходится до 90% всех выданных ипотечных кредитов. Застройщики же заинтересованы в поддержке государством ипотечного кредитования потому, что в значительной массе квартиры в новостройках – как на этапе строительства, так и после сдачи дома - приобретаются в ипотеку. Рухнет ипотечный рынок, остановится и строительство. Не в этом, так в следующем году. Чтобы этого не произошло, правительство и выделяет 20 млрд. рублей по программе господдержки ипотечного кредитования при покупке жилья в новостройках. Этих денег должно хватить на то, чтобы до 1 марта 2016 года выдать российским гражданам ипотечных кредитов под 12% годовых на 400 млрд. рублей.
Время показало, что господдержка сегодня как нельзя кстати. Если в январе еще действовала инерция декабрьского всплеска активности покупателей, то в феврале количество сделок с жилой недвижимостью заметно упало. У кого деньги были, те их поспешили вложить в недвижимость, чтобы не потерять. Остальные могли рассчитывать только на ипотеку, а цена на нее с начала года поднялась до 16,5 – 19% годовых. По информации президента Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края Марины Ракиной, под столь высокие проценты в крае было заключено считанное количество договоров. В Сибирском банке Сбербанка РФ заявляют, что снижение объема выданных кредитов составило в январе-феврале лишь 20% (выдано на 4,8 млрд. рублей). После 13 марта, когда правительством была подписана программа господдержки рынка ипотечного кредитования, потенциальные заемщики сразу активизировались. Напомним, ипотека с господдержкой выдается на сумму не более 3 млн. рублей сроком до 30 лет, с минимум 20-процентным первоначальным взносом и только на покупку нового жилья (строящегося или уже построенного).
Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края:
«Ипотека с государственной поддержкой распространяется на «первичку», и сегодня застройщики и банки заинтересованы в полном и качественном взаимодействии друг с другом. Работа «клиент-застройщик-банк» только началась, и информация о том, насколько результативной она будет, поступит позже».
Ситуация на вторичном рынке оптимизма не внушает. По данным Марины Ракиной, все ликвидное жилье практически раскуплено: «Ликвид с рынка вымыт еще в декабре, остатки распродавались в январе». Спрос на вторичное жилье остается, он, по словам риэлтора, «по крайней мере, лучше, чем в кризисном 2008-м». Однако если раньше продавцы выставляли цены по принципу «я за столько хочу», то сейчас это не проходит, покупатели скрупулезно изучают каждый вариант.
Алтайская оценочная компания «Альфа Эксперт» провела анализ рынка на основе информации Алтайского портала недвижимости. Как пояснил гендиректор компании Сергей Бекетов, количество предложений с декабря 2014-го по март 2015-го снизилось практически по всем позициям. Так, рынок предлагал в декабре 23 варианта комнат, в марте – всего 11; гостинок – 23 (сейчас 14), малосемеек – 48 (33), 1-комнатных – 131 (100), 2-комнатных - 143 (102), 3-комнатных - 135 (88). По 4-комнатным снижение незначительное, 5-комнатых как было в продаже, так и осталось. В целом предложение жилья сократилось с 524 до 366.
Динамика предложений изменилась следующим образом: доля выставленных на продажу 1-комнатных квартир выросла с 25% до 27,3%, 2-комантных – с 27,29% до 27,87%, 3-комнатных сократилась - с 25,7 %до 24%. Динамика по районам города такая: количество предложений в центре сократилось с 91 в декабре до 60 в марте, ближе к центру – с 47 до 23, на Ближних Черемушках - с 15 до 7, на Дальних – с 74 до 54, на Потоке – с 45 до 32, на пос. Урожайном – с 39 до 30, в новостройках – со 105 до 74.
А теперь приведем динамику изменения стоимости квадратного метра в разных районах города: центр – 55,2 (декабрь) – 56,3 (март) тыс. рублей, ближе к центру – 49,6 – 50 тыс. рублей, Ближние Черемушки – 50,9 – 51,6 тыс. рублей, Дальние Черемушки – 51,2 – 48,6 тыс. рублей, новостройки – 52,5 – 52,0 тыс. рублей, пос. Урожайный – 52,2 – 48,8 тыс. рублей, Поток – 46,9 – 48, 0 тыс. рублей, пос. Южный – 41,8 – 46,7 тыс. рублей. В Новоалтайске цена поднялась с 36,7 до 38,8 тыс. рублей за кв. метр.
Как изменились средние цены на квартиры в Барнауле с декабря по март: на комнаты – с 53,3 до 55,3 тыс. рублей за кв. м, на гостинки – с 49,4 до 48,9 тыс. рублей, на малосемейки – с 52,6 до 55, 1 тыс. рублей, на 1-комнатные – с 51,6 – до 51,4 тыс. рублей, на 2-комантные – с 47,7 до 47,0 тыс. рублей, на 3-комнатные – с 44,0 до 46,4 тыс. рублей, на 4-комнатные – с 40,7 до 43, 1 тыс. рублей, на 5-комнатные – с 48,6 до 48,6 тыс. рублей. В среднем цена квадратного метра в Барнауле за этот период выросла на 1 тыс. рублей – с 48,5 до 49,5 тыс. рублей.
Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края:
«Наиболее заметная сегодня тенденция – это процесс переосмысления стоимости жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке). К слову сказать, застройщики показали себя достойно и не стали резко поднимать цены и пользоваться ситуацией в расчете сорвать куш. Цены если и поднимались, то очень плавно и незаметно.
Еще одна тенденция – сегодня ярче выражен торг по земельным участкам. Сделки с землей весной традиционно активизировались, торгуются сильнее, и можно реально выторговать скидку. Спрос на земельные участки сегодня выше, чем в прошлом году».
Андрей Воронов.