Алтайский портал недвижимости побеседовал с Сергеем Бекетовым, генеральным директором оценочной компании «Альфа Эксперт» о том, какая ситуация сложилась на зимнем рынке недвижимости.
– Были какие-то изменения на рынке недвижимости Барнаула этой зимой по сравнению с осенним периодом?
– Проанализировав объявления с Алтайского портала недвижимости, отмечу: объем выставленных на продажу квартир уменьшается. Связано это с тем, что число платежеспособных покупателей снизилось в связи с кризисом, а продавцы не хотят совсем уж понижать цену, вот и приходится убирать рекламу с сайтов. В принципе, ничего не изменилось, рынок жилья так и остался в состоянии стагнации: люди покупают квартиры только в крайних случаях, когда обязательно требуется переселение или расширение площади. Как я говорил в прошлом интервью, у нас 99% сделок совершается с помощью ипотеки, которую сейчас не так-то просто получить. Мало у кого найдется нужная сумма денег на покупку квартиры без займа.
– Наиболее популярный вид жилья этой зимой при покупке и аренде?
– Как и всегда, самый популярный вид жилья – одно- или двухкомнатная квартиры, большее (особенно в нынешней ситуации) многие не могут себе позволить. Конечно, многие хотят не меньше трехкомнатной, чтобы у каждого был свой уголок, но это так и остается желанием. Переезд в многокомнатную квартиру чаще всего происходит по обмену с доплатой, такую сумму еще можно накопить без ипотеки.
– Центр все также больше притягивает покупателей? Почему другие районы города не могут набрать такую же популярность, ведь инфраструктура практически везде хорошо развита?
– Чаще всего центр притягивает только по одной причине, которая и является определяющей в выборе жилья: работа находится именно в этом районе. Добираться из спальных районов Барнаула с каждым месяцем становится все сложнее и дольше (с вводом в эксплуатацию новых домов нагрузка на Павловский тракт и Ленточный бор становится намного сильнее), поэтому люди вынуждены искать себе квартиру ближе к трудовому месту. Еще один фактор – в центре, хоть и точечно, тоже строятся новые дома, например, на ул. Партизанской. Так что есть выбор не заезжать в старые дома с коммуникациями ужасающего состояния, а купить квартиру в новостройке. Отмечу, что они попадают под программу субсидирования процентной ставки по ипотеке, поэтому более доступны для покупателя. Квартиры в таких домах как раз раскупаются теми, кому надоело проводить не менее часа в пути до работы. Да, инфраструктура в центре развита отлично, но это не решающий фактор, так как другие районы города тоже не стоят на месте, а по досуговым местам уже превосходят его: те же «Весна», «Европа», «Огни» находятся в спальных районах и предлагают комплексный отдых, чтобы всей семьей в выходной день можно было приехать и вернуться только вечером.
– Увеличилась или уменьшилась цена на квартиры (первичное и вторичное жилье) по сравнению с осенью?
– Цены с осени как на первичку, так и на вторичку не особо изменились. На первичке периодически наблюдается, что цены понижаются, но это единичные случаи, когда строителям срочно надо реализовать жилье. Если посмотреть на объявления, размещенные на Алтайском портале недвижимости, вторичка, наоборот, немного подросла по стоимости, это заметно по центру города. С чем связано? Жилье в новостройках плавно перетекает из разряда первичного во вторичное. А цены там все равно выше, чем на квартиры в домах, которым уже по 30-40 лет. В районах, близких к центру, за последний период было введено в эксплуатацию мало новых домов, поэтому и средняя цена за квадрат упала где-то на 2 тыс. руб.
– Рынок коммерческой недвижимости переполнен. Так почему же строительство ТЦ в Барнауле продолжается, а площадь каждого молла становится все больше? Нужно ли это нашему городу?
– Нужно понимать, что когда торговые центры уже заявлены на строительство, куплен участок, готова проектно-сметная документация, владельцу ничего не остается, как реализовать проект, ведь он вложил в него миллионы, которые как-то нужно возместить. Другой вопрос, отслеживают ли те, кто выдает разрешение на строительство, достаточно ли в Барнауле ТЦ. Предпринимательство у нас свободное: никто особо и не ограничивает. Риск, связанный с тем, окупятся затраты или нет, ложится на плечи владельца, а не на город. Когда Барнаулу не хватало торговых центров, первые застройщики таких моллов считались спасителями и неплохо заработали. Сейчас же тупиковая ситуация: ТЦ столько много, что арендные места просто не выкупаются, переизбыток. Та же «Арена» на 70% пустая. Но строители не могут заморозить проект или перепрофилировать это здание под жилое. Можно сделать из него офисный центр, хотя и такой ход не принесет какой-либо выгоды, так как и там площади пустуют. Даже уже сформировавшиеся офисные здания начинают испытывать проблему нехватки арендаторов: стоит кому-то съехать и место долго пустует, приходится ощутимо снижать цену, чтобы найти замену. Если раньше аренда квадратного метра офиса стоила 500 руб. в месяц, то теперь она может доходить и до 350 руб.
– Ситуация с малоэтажкой чем-то похожа: новые коттеджные поселки появляются очень быстро да и старые расширяются. Будет ли спрос на такое количество участков?
– Земель для строительства коттеджных поселков вокруг города становится все больше и больше, предложения начали превышать спрос. Поэтому, действительно, ситуация чем-то похожа: рынок перенасыщен количеством свободных участков, цены на них начинают постепенно понижаться. Если раньше добротные участки с коммуникациями продавали за 600-650 тыс. руб., то сейчас можно сторговаться до 550, а то и до 450 тыс. руб. Землю в 10 соток в районе поселка Лесного вообще готовы и за 65 тыс. руб. продать (без коммуникаций), лишь бы кто-то купил. Торгуются в основном те, кому нужны деньги на другие проекты, если ситуация с финансами не критична, то цена за участки остается на том же уровне. В меньшей степени коснулось понижение цен на Фирсову Слободу, так как поселок отлично благоустроен и хорошо прорекламирован. Кстати, о едином стиле: к сожалению, во многих поселках строения разного уровня, рядом с дорогостоящим коттеджем может стоять покосившаяся избушка. Иногда это отталкивает покупателей, желающих за такие деньги жить в более благоустроенном месте. Раз архитектурой, внешним видом не могут привлечь, приходится снижать цену. Но даже те 450 тыс. руб. есть не у каждого на руках, а ведь еще и в саму стройку придется прилично вложиться. Надо либо самому обладать необходимыми знаниями и умениями, либо найти добросовестную бригаду рабочих, которые сделают все по заказу. Где-то сэкономив на строительстве своего жилья, вы можете получить не только расстройство от внешнего вида, но и бороться с более неприятными последствиями. Должны работать профессионалы, а их услуги стоят совсем не дешево.
– Весной все расцветает… А расцветет ли наш рынок недвижимости? Или ситуация так и останется не радужной?
– В 2016 г. важным стал закон о налогообложении в соответствии с новой кадастровой стоимостью, утвержденной 23 ноября 2015 г. По земельным участкам в целом она стала в 10 раз выше рыночной, и землевладельцы начали задумываться: есть ли смысл платить такие деньги? В итоге, они либо решают продать их, либо пытаются обжаловать неправильно посчитанную кадастровую стоимость в суде. Вот только успех бывает далеко не всегда. Тогда приходится снижать цену, чтобы как можно скорее продать участок и избавиться от этого налога. Кстати, не обязательно земля должна быть в собственности, она может находиться в аренде, вот только арендная плата высчитывается от кадастровой, получается замкнутый круг. Расцветет ли наш рынок недвижимости? Думаю, да. При условии, если земельные участки начнут продавать по приемлемой для нынешнего покупателя цене. Второй момент – коммерческая недвижимость: с этого года введено налогообложение по торговым помещениям свыше 3 тыс. кв. м. Дело в том, что есть кадастровая стоимость земли, а есть кадастровая стоимость строения. И тут, что называется, попали многие предприниматели: и так в 10 раз переплачиваешь за земельный участок, так еще 2% от стоимости самого здания, которое купил за гораздо меньшую сумму, приплюсовывается. Никто не вникает, в каком состоянии было строение: соответствует его фактическое назначение документации, его оценивают по средней рыночной цене. Эти задранные ценники кадастровой оценки сводят весь бизнес на ноль, ведь предприниматели не только не могут получить выручку от аренды, но еще и из собственного кармана приходится платить. У кого будет складываться подобная ситуация, тот, скорее всего, постарается избавиться от коммерческой недвижимости, обанкротить себя либо оспорить в суде неправильно посчитанную кадастровую стоимость участка. По закону выкуп земельного участка, который ты арендуешь, осуществляется только при условии выплаты полной кадастровой стоимости, а когда она в 10 раз завышена, зачем тогда покупать. Жилья эта ситуация меньше коснулась, так как зачастую кадастровая стоимость соответствует рыночной.
Материал подготовила
Валерия Суворова.
