На рынке недвижимости летом и осенью 2020 года многие фиксируют перегрев. Спрос растет, увеличивая цены, однако, не всегда это конвертируется в реальные сделки, ведь по статистике Росреестра, число операций и на вторичном, и на первичном рынках жилья в сравнении с прошлым годом не выросло. Например, тех же долевых договоров с начала года и на конец августа в Алтайском крае заключено 6 610, что на 3% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2019-го. А в целом за 8 месяцев региональный Росреестр провел порядка 335 тыс. различных регистрационных действий (столько же, сколько и в прошлом году).
А повышенный интерес эксперты объясняют несколькими причинами.
Банковские ставки
Главным драйвером, конечно, считается низкопроцентная ипотека. В Алтайском крае на конец июля ставка в среднем составила 5,99% на первичном рынке жилья и 7,3% в целом с учетом вторичного. Ее опускает масштабная господдержка, субсидирующая сразу несколько программ и снижающая ключевую ставку ЦБ РФ. Но даже этого правительству показалось мало, и в апреле была запущена еще и так называемая «путинская ипотека» под максимальные 6,5%. Она должна закончиться в ноябре, и сейчас желающие воспользоваться этим продуктом, заметно активизировались.
Они создают повышенный спрос, подогревая цены, но не всегда становятся реальными покупателями. Наряду с ростом заявок в банках растет и число отказов. Льготные программы привлекает все больше неблагонадежных клиентов, у одних – низкий доход, у других – не лучшая кредитная история, и банкиры видят много рисков.
Тем не менее, сделок с привлечением жилищного кредита становится все больше. В августе россияне взяли рекордный объем ипотеки – 375 млрд рублей. И именно это не дает обвалиться рынку, особенно первичному.
Кроме того, с падением ключевой ставки в этом году сильно снизились проценты по вкладам, что заставляет граждан забирать деньги из банков и вкладывать в недвижимость или валюту, чтобы сохранить сбережения. Кстати, это самые реальные покупатели с деньгами. Но, их сегодня на рынке не так уж и много.
Отложенный спрос
Еще одним фактором некоторые эксперты считают отложенный спрос – в самоизоляции граждане приостановили решение жилищного вопроса, поэтому после отмены ограничений они разом хлынули на рынок. Однако, другие аналитики не согласны: данный период длился в среднем всего месяц, это не так долго, чтобы накопить количество клиентов, способных взорвать рынок.
А вот отложенный спрос с прошлых лет, когда проценты по ипотеке были значительно выше, и многие не хотели с ней связываться, куда больше. Таких граждан действительно немало и именно сейчас, когда ставки упали до приемлемых значений, они массово выходят на рынок с запросами. Также, не стоит сбрасывать со счетов и отложенный спрос будущих периодов. Ведь есть и такие россияне, которые боятся, что лучших условий уже не будет, и покупают недвижимость сегодня.
На растущий спрос работает еще и стадное чувство. Большинство граждан без способностей к экономическому анализу верят СМИ, форумам и соцсетям, соседу, другу, которые подбивают брать ипотеку именно сейчас, когда ставки рекордно падают. Но мало, кто задумывается, что сегодня при дорожающей недвижимости покупатель в лучшем случае ничего не выигрывает, а в худшем и теряет. Ведь переплата за квартиру мечты с учетом возросшей цены съедает всю выгоду от низких ставок жилищного кредита. Так что в ситуации со льготной ипотекой в плюсе и банк, и застройщик, и государство, которое получит налоги, но никак не граждане.
Псевдодефицит и рост цен
Еще один фактор – многие продавцы передумали идти на сделки в этой неоднозначной ситуации. Экономика нестабильна, рубль обваливается, а та недвижимость, которую они хотели приобрести взамен, дорожает или уже не реализуется. За счет этого сильно сокращается предложение, отмечают эксперты. А это в свою очередь создает некий дефицит и опять же повышает спрос и цены.
Но на самом деле база вакантных объектов всегда довольно объемна, и по разным оценкам риэлторов, на одного покупателя приходится как минимум 5-10 вариантов. Вопрос только в том, насколько они ему подходят. То есть, можно сказать, что дефицита точно нет и не будет, просто скуднеет выбор.
Также, считается, что спрос подстегивают и растущие цены, и надо успеть купить недвижимость, пока они не достигли пика. Но, по некоторым данным, в стране за минувшее лето прибавка стоимости в среднем составила 3%. Если сравнить с аналогичным сезоном в прошлом году, то идет поступательный рост в целом на 10%. Однако, такой показатель не считается слишком значительным, ведь признаками перегретого рынка обычно является стабильное увеличение цен от 15-20% и выше как минимум в течение года.
Кроме этого, повышенный интерес кажется ажиотажным еще и на фоне прошлогоднего падения, которое было связано с переходом на эскроу. Новая система просто была многим непонятна, и кто-то занимал выжидательную позицию. Это касалось и застройщиков (они не спешили начинать новые проекты), и дольщиков (им особо не из чего было выбирать). Сейчас активизировались и те, и другие. Причем массовый выход на рынок новых проектов всегда характерен низкими ценами, что дополнительно привлекает покупателя. К слову о барнаульских застройщиках, они сегодня готовят сразу десятки площадок, а значит, будет и предложение, раз есть спрос.
И наконец, немаловажным для роста рынка стали бюджетные вливания в покупку жилья особым категориям граждан (сиротам, переселенцам из аварийных домов, а также родителям первых и последующих детей в рамках маткапитала). В этом году, государство особо расщедрилось и выделило дополнительное финансирование на эти программы. Алтайские семьи, как и везде, получили больше средств на маткапитал, а также на жилье детям-сиротам (как нуждающийся регион). Ожидается увеличение бюджетных траншей и для расселения аварийных домов.
Таким образом можно сделать вывод, что рынком недвижимости почти всецело управляет ипотека, но дополнительно его активизируют и другие тенденции. А значит, ожидаемых сценариев для дальнейшего развития пока только два. При сохранении нынешних условий активность останется на том же уровне. А при дальнейшем удорожании недвижимости, росте ипотечных ставок и сокращении доходов россиян спрос неизбежно начнет падать.
